Přímý odkup nemovitosti
Když potřebujete prodat rychle, bývá samostatný prodej zdlouhavý. Přímý odkup je jiná varianta než inzerce, prohlídky a čekání na kupujícího.
Podrobnosti o výkupuProdej nemovitosti bez realitky v Ostravě
Prodávat bez realitky znamená převzít odpovědnost za cenu, inzerci, kupujícího i smlouvy. Ušetříte provizi, ale zároveň nesete riziko chyb, které se u nemovitosti prodraží. Tady najdete, kdy se do toho můžete pustit sami a kdy už je lepší zvolit jinou cestu
Na realitním trhu působíme od roku 2008. Porovnáme s Vámi jednotlivé varianty a řekneme, co je ve Vašem případě rozumné.
Bez provize realitce
Jednáte přímo s kupujícím
Kupní smlouvu řeší advokát
Kupní cena přes úschovu
Co to znamená v praxi
Bez realitky neplatíte provizi. Všechno ostatní je na Vás.
Samostatný prodej bytu nebo domu není výjimečný. Úspora bývá nejčastěji na provizi realitní kanceláři. Současně ale přebíráte odpovědnost za cenu, inzerci, komunikaci se zájemci, prohlídky, prověření kupujícího i smluvní a platební část obchodu.
U jednoduchého případu to můžete zvládnout sami. Jakmile ale podceníte cenu, smlouvu, financování kupujícího nebo povinné listiny, chyba bývá dražší než provize, kterou jste chtěli ušetřit.
Co je od prvního dne na vás
1Stanovení reálné prodejní ceny
2Inzerce, prezentace a fotografie nemovitosti
3Komunikace se zájemci a organizace prohlídek
4Prověření kupujícího a způsobu financování
5Kupní smlouva, úschova a podání na katastr
Kdy to dává smysl
Kdy můžete prodej bez realitky zvládnout sami
Prodej bez realitky bývá jednodušší tam, kde je nemovitost právně v pořádku a nemusíte ji prodat okamžitě. Nestačí dát inzerát. Musíte umět určit cenu, zvládnout jednání se zájemci a mít dobře připravené smlouvy i úschovu kupní ceny.
Nemovitost nemá složitý právní stavNa listu vlastnictví není exekuce, zástavní právo, věcné břemeno ani nevyřešené spoluvlastnictví, které by převod komplikovalo.
Na prodej nejste tlačeni časemMáte prostor správně nastavit cenu, počkat na vhodného kupujícího a neřešit převod ve spěchu.
Zvládnete komunikaci se zájemci i prohlídkyTelefonáty, dotazy, domlouvání termínů a jednání o ceně zaberou víc času, než si většina prodávajících na začátku připouští.
Dokážete pracovat s prodejní cenouNestačí projít nabídky na realitních serverech. Potřebujete odhadnout, za kolik se může nemovitost opravdu prodat.
Máte zajištěné smlouvy i vyplacení kupní cenyKupní smlouvu má připravit advokát a peníze musí jít přes předem nastavenou úschovu s jasnými podmínkami výplaty.
Kdy je to rizikové
Kdy už prodej bez realitky není dobrý nápad
Jsou situace, kdy prodej bez realitky nepřinese úsporu, ale zbytečný problém. Nejčastěji u nemovitostí se složitějším právním stavem, při rychlém prodeji nebo tam, kde si nejste jistí smlouvami, podklady a správným postupem.
Na nemovitosti je hypotéka, exekuce nebo jiné omezeníTakový prodej vyžaduje přesný postup, správně připravené listiny a dobře nastavené vyplacení kupní ceny.
Prodává více vlastníkůJakmile se musí domluvit několik lidí, bývá složitější dohoda o ceně, podmínkách i podpisu smluv. Více na stránce prodej zděděné nemovitosti.
Potřebujete prodat rychleSamostatný prodej obvykle nepatří k nejrychlejším variantám. Když rozhodují týdny, je potřeba porovnat ho i s přímým odkupem.
Nejste si jistí smlouvami a podkladyChyba v kupní smlouvě, úschově nebo návrhu na vklad může převod zdržet, zkomplikovat nebo zbytečně prodražit.
Nemovitost je špatném technickém stavuByt nebo dům před rekonstrukcí se prodává hůř, častěji se smlouvá o ceně a zájemci bývají opatrnější.
Co vše řešíte sami
Prodej bez realitky krok za krokem
Při samostatném prodeji řešíte cenu, inzerci, zájemce, smlouvy, úschovu kupní ceny i předání nemovitosti. Právě v těchto krocích se obvykle ukáže, jestli bude prodej klidný, nebo zbytečně složitý.
01
Stanovení prodejní ceny
Správná cena rozhoduje hned na začátku. Když ji nastavíte moc vysoko, zájemci se neozvou. Když ji nastavíte nízko, prodáte rychle, ale zbytečně pod cenou.
02
Příprava inzerce a prezentace
Fotky, popis a rozsah zveřejněných informací rozhodují o tom, kdo se ozve. Inzerát má být věcný, úplný a bez zamlčení podstatných skutečností.
03
Komunikace se zájemci
Už při prvním kontaktu potřebujete poznat, kdo má skutečný zájem a kdo jen porovnává nabídky. Právě tady si šetříte čas na další týdny.
04
Prohlídky a jednání o ceně
Prohlídky vezmou čas a vyjednávání o ceně přijde téměř vždy. Je dobré vědět dopředu, kam jste ochotni ustoupit a kde už ne.
Časově náročné
05
Prověření kupujícího a financování
Nestačí, že kupující řekne, že má peníze nebo hypotéku. Potřebujete vědět, z čeho bude kupní cenu skutečně platit a v jaké fázi je financování.
06
Písemné potvrzení dohodnutých podmínek
Jakmile se s kupujícím shodnete, musí být cena, termíny i způsob financování uvedené písemně. Spoléhat se v této chvíli jen na ústní domluvu je zbytečné riziko.
07
Kupní smlouva a úschova kupní ceny
Kupní smlouvu má připravit advokát. Stejně důležité je i to, jak bude nastavená úschova kupní ceny a kdy se peníze uvolní.
Nejdůležitější část
08
Návrh na vklad a předání nemovitosti
Po podpisu smlouvy následuje katastr a teprve potom předání nemovitosti. I tady musí být předem jasné, kdy se předává a co bude součástí předání.
Od inzerátu po předání nemovitosti to může být několik týdnů i několik měsíců. Záleží hlavně na ceně, kupujícím, financování a průběhu katastrálního řízení.
Na co si dát pozor
Chyby, které při prodeji bez realitky bývají nejdražší
Většina problémů nevzniká při samotném podpisu. Vzniká dřív. Když se špatně nastaví cena, podcení se kupující, chybí důležitý podklad nebo není dobře připravená smlouva.
Špatně určená prodejní cena
Příliš vysoká cena odrazuje a zbytečně prodlužuje prodej. Příliš nízká vede k rychlé dohodě, ale za horších podmínek, než bylo nutné. Chyba často vzniká tam, kde se cena odhaduje jen podle inzerátů.
Neprověřený kupující
Nestačí, že zájemce řekne, že má hypotéku nebo hotovost připravenou. Potřebujete vědět, z čeho bude kupní cenu opravdu platit. Jinak můžete čekat týdny na obchod, který nakonec vůbec nevznikne.
Slabě připravená kupní smlouva
Stažený vzor z internetu obvykle neřeší konkrétní podmínky Vašeho obchodu. Chybějící nebo nepřesná ustanovení pak bývají důvodem sporů o peníze, termíny i samotné předání nemovitosti.
Špatně nastavené vyplacení kupní ceny
Nejde jen o to, kdy kupující zaplatí, ale hlavně jak budou peníze chráněné do doby převodu. Předem musí být jasné, přes jakou úschovu půjdou a kdy se podle dohodnutých podmínek uvolní.
Chybějící podklady k prodeji
Když chybí důležité listiny nebo nejsou v pořádku, prodej se zdržuje a kupující ztrácí jistotu. Často jde o list vlastnictví, nabývací titul, průkaz energetické náročnosti nebo další podklady k nemovitosti.
Předání bez písemného protokolu
Předání nemovitosti nemá být jen předání klíčů. Je potřeba písemně zaznamenat stav měřidel, předané vybavení, klíče i případné vady. Bez protokolu se později špatně dokazuje, co bylo při předání skutečně předáno a v jakém stavu.
Bezpečný postup
Co si při prodeji bez realitky ohlídat
Při samostatném prodeji nestačí najít kupujícího a domluvit cenu. Stejně důležité je mít v pořádku listiny, smlouvy, úschovu kupní ceny i předání nemovitosti. Právě tady vznikají chyby, které pak prodávající řeší ještě dlouho po podpisu.
1
Zkontrolujte list vlastnictví
Ověřte si, kdo je zapsaný jako vlastník a zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, věcné břemeno, exekuce nebo jiná poznámka. Základní přehled najdete v nahlížení do katastru.
2
Kupní smlouvu řešte s advokátem
Kupní smlouva má odpovídat konkrétnímu obchodu. Musí správně upravit cenu, termíny, vady, předání i návaznost na úschovu a katastr.
3
Peníze posílejte přes úschovu
U převodu nemovitosti má být předem jasné, přes jakou úschovu půjdou peníze a kdy se uvolní. Bez toho zbytečně roste riziko na obou stranách.
4
Prověřte, z čeho kupující zaplatí
U hypotéky nestačí orientační propočet. Potřebujete vědět, zda už kupující jednal s bankou a v jaké fázi je schvalování úvěru.
5
Předání napište do protokolu
Do předávacího protokolu patří stav měřidel, klíče, vybavení i případné vady. Bez písemného záznamu se později špatně dokazuje, co bylo skutečně předáno.
6
Pohlídejte podmínky výplaty kupní ceny
Ve smlouvě o úschově musí být přesně uvedeno, kdy a za jakých podmínek se peníze uvolní. Právě tento bod bývá při sporu jeden z nejdůležitějších.
Na smlouvě se nevyplatí šetřit
Právní servis u převodu nemovitosti stojí výrazně méně než chyba ve smlouvě nebo špatně nastavená úschova. U samostatného prodeje je to jedna z věcí, kterou má smysl svěřit odborníkovi hned od začátku.
Porovnání variant
Prodej bez realitky, přes realitku, nebo přímý odkup
Rozdíl není jen v ceně. Každá varianta klade jiné nároky na čas, organizaci, právní servis i celkový průběh obchodu. Proto je dobré porovnat nejen výnos, ale i to, co budete muset při prodeji sami zvládnout.
Bez realitky
Neplatíte provizi, ale vše řešíte samiCenaMůže odpovídat trhu, pokud ji správně nastavíte
RychlostObvykle týdny až měsíce
ProvizeBez provize realitní kanceláři
Práce na vásOd inzerce a prohlídek až po kupujícího, smlouvy a předání
Právní servisZajišťujete a hradíte sami
Pro kohoPro jednodušší případy a prodávající, kteří chtějí mít vše pod kontrolou
Přes realitku
Makléř převezme část práce, ale platíte proviziCenaObvykle tržní, záleží ale na kvalitě služby i nastavení ceny
RychlostObvykle týdny až měsíce
ProvizeNejčastěji procento z kupní ceny
Práce na vásMenší, část komunikace, inzerce a prohlídek řeší makléř
Právní servisLiší se podle konkrétní kanceláře a nastavení spolupráce
Pro kohoPro ty, kdo nechtějí organizovat celý prodej sami
Přímý odkup
Méně času na prodej, ale zpravidla nižší cenaCenaObvykle nižší než při běžném prodeji na trhu
RychlostČasto rychlejší než běžný prodej
ProvizeBez provize realitní kanceláři
Práce na vásMéně práce, větší část organizace přebírá kupující
Právní servisMá být součástí bezpečně nastaveného převodu
Pro kohoPro případy, kdy je důležitá rychlost nebo je prodej složitější
Nevíte, jestli prodávat bez realitky, přes realitku, nebo jinak?
Napište nám, co prodáváte a v jaké jste situaci. Dostanete srozumitelné porovnání možností a upozornění na to, co je potřeba si před rozhodnutím pohlídat.
Před prodejem
Dokumenty, které budete potřebovat
Čím lépe se připravíte, tím méně komplikací. Tady je přehled podkladů, bez kterých se neobejdete.
Výpis z katastruAktuální stav zápisů — vlastnictví, břemena, zástavy, poznámky.
Nabývací titulKupní smlouva, darovací smlouva, usnesení o dědictví — dokument, na jehož základě nemovitost vlastníte.
Průkaz energetické náročnostiZe zákona povinný při prodeji. Zajistit ho musí prodávající.
Doklady totožnostiObčanský průkaz prodávajícího. U spoluvlastnictví všech vlastníků.
Potvrzení o bezdlužnostiU bytu v SVJ doklad o tom, že nejsou nedoplatky na službách a fondu oprav.
Fotky a dispoziceKvalitní fotky interiéru i exteriéru. Pokud máte, přiložte půdorys nebo dispozici.
Proč Fiareal
Nejdřív je potřeba vyhodnotit, jaký způsob prodeje odpovídá Vaší situaci
Ne každá nemovitost je vhodná pro samostatný prodej. A ne každý případ je vhodný pro přímý odkup. Rozhoduje právní stav, čas, ve kterém potřebujete prodej zvládnout, způsob financování i to, kolik práce a odpovědnosti chcete nést sami.
Nejdřív je potřeba zjistit, co prodáváte, v jakém je to stavu a kde může při převodu vzniknout problém. Teprve potom má smysl řešit, jestli je pro Vás vhodný prodej bez realitky, realitní kancelář nebo přímý odkup.
Nejde jen o cenu, ale o celý průběh obchodu
U prodeje nemovitosti nerozhoduje jen to, kolik dostanete. Stejně důležité je, jak budou nastavené smlouvy, úschova kupní ceny, katastr i samotné předání.
Ostrava není jeden trh
Jiná situace bývá u bytu v Porubě, jiná v centru a jiná u rodinného domu na okraji města. To se promítá do ceny, délky prodeje i typu kupujících.
Smlouvy a úschova musí odpovídat konkrétnímu obchodu
Každý prodej má jiné podmínky, termíny i rizika. U nemovitosti nestačí přepsat cizí vzor a doufat, že bude fungovat i ve Vašem případě.
Na ostravském trhu působíme od roku 2008. Nejdřív je potřeba vyhodnotit stav nemovitosti, právní souvislosti a reálné možnosti prodeje. Až potom lze doporučit postup, který bude dávat obchodně i právně smysl.
Nejdřív posoudit, potom doporučit
U nemovitosti nestačí říct „prodávejte sami“ nebo „zvolte odkup“. Nejdřív je potřeba zjistit právní stav, časové možnosti a místo, kde by se mohl převod zadrhnout. Teprve pak má doporučení skutečnou hodnotu.
Podle situace
Řešíte při prodeji ještě další věc?
U některých nemovitostí není problém samotný prodej, ale to, co je kolem něj. Hypotéka, dědictví nebo požadavek na rychlé vyplacení mění celý postup.
Časté otázky
Otázky k prodeji bez realitky
Krátké odpovědi na otázky, které při samostatném prodeji zaznívají nejčastěji.
Při prodeji bez realitky si sami určujete cenu, připravujete inzerci, řešíte prohlídky, vybíráte kupujícího a zajišťujete smlouvy i úschovu kupní ceny. U jednodušších případů může prodej proběhnout poměrně hladce, jindy trvá déle. Záleží hlavně na ceně, stavu nemovitosti, rychlosti kupujícího a způsobu financování. Podrobný postup najdete výše na této stránce.
Ano, ale jen tehdy, když máte pod kontrolou smlouvu, úschovu kupní ceny, financování kupujícího a aktuální právní stav nemovitosti. U hypotéky, spoluvlastnictví, věcných břemen nebo exekuce už bývá samostatný prodej výrazně náročnější. Právě tam je potřeba postup nastavit pečlivěji.
Nejčastěji ušetříte provizi realitní kanceláři. Kolik to bude, záleží na ceně nemovitosti a na tom, jakou provizi by si konkrétní kancelář účtovala. Počítejte ale s tím, že část nákladů stejně půjde na právní servis, úschovu, průkaz energetické náročnosti a Váš vlastní čas.
Ano, ale hypotéka mění průběh celého obchodu. Je potřeba znát aktuální vyčíslení dluhu, správně nastavit úschovu kupní ceny a pohlídat, v jakém pořadí půjdou peníze bance a prodávajícímu. Více najdete na stránce prodej nemovitosti s hypotékou.
Kupní smlouvu by měl u převodu nemovitosti připravit nebo alespoň zkontrolovat advokát. U takového obchodu rozhodují detaily: termíny, podmínky úschovy, vady, předání i návaznost na katastr. Stažený vzor bez kontroly bývá zbytečné riziko.
Kupující skládá kupní cenu do úschovy a peníze se uvolňují podle předem sjednaných podmínek. Smyslem je, aby prodávající neodevzdal nemovitost bez jistoty úhrady a kupující neposílal peníze bez návaznosti na převod vlastnictví. Konkrétní podmínky vždy určuje úschovní smlouva.
Obvykle budete potřebovat list vlastnictví, nabývací titul, průkaz energetické náročnosti, doklady totožnosti a podle typu nemovitosti i další podklady, například dokumenty od SVJ, družstva nebo ke stavbě. Čím lépe je máte připravené, tím menší je riziko zdržení v další části prodeje.
Přímý odkup bývá vhodnější tam, kde potřebujete rychlost, nechcete řešit inzerci a prohlídky nebo je nemovitost ve stavu, který běžný prodej zdržuje. Obvykle je rychlejší než klasický prodej na trhu, ale cena bývá nižší. Více najdete na stránce výkup nemovitostí Ostrava.
U hotovosti je potřeba vědět, že kupující skutečně disponuje penězi a je připraven je složit do úschovy. U hypotéky nestačí orientační propočet z webu banky. Důležité je vědět, zda už kupující jednal s bankou a v jaké fázi je schvalování úvěru.
U nemovitosti je to slabý základ. Každý obchod má jiné termíny, jiný způsob financování, jiné podmínky předání a jiná rizika. Vzor může posloužit jako orientace, ale ne jako finální dokument pro podpis bez právní kontroly.
Upozornění: Informace na této stránce mají obecný informativní charakter a nepředstavují právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní postup prodeje se vždy odvíjí od stavu nemovitosti, právního stavu a okolností na straně prodávajícího i kupujícího. Doporučujeme konzultaci s nezávislým advokátem. Aktuální stav zápisů ověřte na nahlizenidokn.cuzk.cz.
Nezávazná konzultace
Nevíte, jestli prodávat bez realitky?
Napište nám, jakou nemovitost prodáváte a co potřebujete vyřešit. Dostanete srozumitelné posouzení situace, porovnání jednotlivých možností a upozornění na body, které je potřeba mít před rozhodnutím pod kontrolou.
Reagujeme obvykle do 24 hodin
Porovnáme dostupné varianty prodeje
Upozorníme na právní a finanční rizika
Nezávazně