Výkup nemovitosti s nájmem v Ostravě a okolí

Konzultace k prodeji nemovitosti s možností dalšího bydlení

Co to znamená v praxi

Prodej nemovitosti s možností zůstat bydlet

Výkup nemovitosti s nájmem znamená, že svůj byt nebo dům prodáte přímému kupujícímu — a současně s ním uzavřete nájemní smlouvu, díky které v nemovitosti dál bydlíte.

V praxi jde o dvě smlouvy najednou: kupní smlouvu na převod vlastnictví a nájemní smlouvu na pokračování bydlení. Obě se připravují současně a podmínky musí být jasné ještě před podpisem.

Vlastníci tuto cestu volí nejčastěji tehdy, když potřebují rychle získat peníze, ale nemůžou nebo nechtějí se ihned stěhovat. Není to ale řešení pro každého — vždy záleží na konkrétních podmínkách.

Jak to funguje

Jak výkup s nájmem funguje

Nemovitost prodáte, peníze dostanete z kupní ceny a po převodu v ní dál bydlíte jako nájemce. Pokud je to předem sjednané, může být součástí dohody i odkup zpět. Podstatné je, co přesně stojí ve smlouvách.

1

Prodej nemovitosti Nemovitost převedete na kupujícího za dohodnutou kupní cenu. Vyplacení peněz se obvykle váže na úschovu a předem dané podmínky.

2

Nájem po prodeji Po převodu v nemovitosti dál bydlíte jako nájemce. Platíte nájemné a řídíte se podmínkami, které jsou sjednané v nájemní smlouvě.

3

Zpětný odkup volitelné Pokud je tato možnost výslovně sjednaná, můžete nemovitost za dohodnutých podmínek získat zpět do Vašeho vlastnictví.

Co musí být jasné před podpisem

1Kupní cena bývá nižší než u běžného prodeje, protože kupující přebírá nemovitost s nájemcem

2Kupní a nájemní smlouva musí navazovat a řešit se současně

3Výše nájemného, délka bydlení i podmínky do budoucna musí být ve smlouvě uvedené jasně

4Možnost odkupu zpět není automatická. Musí být výslovně sjednaná

5Bez nezávislé právní kontroly smluv je takové řešení zbytečně rizikové

Vhodnost služby

Kdy může být výkup s nájmem vhodný — a kdy ne

Výkup s nájmem není vhodný pro každého. Rozhoduje důvod prodeje, právní stav nemovitosti i to, zda budete schopni dál hradit nájem.

Kdy může být výkup s nájmem vhodný

Potřebujete rychle získat peníze, ale nechcete se hned stěhovatTo bývá časté tam, kde je nutné jednat rychle, ale současně není možné odejít z bytu nebo domu ze dne na den.

Hrozí dražba nebo jiný nucený prodejV některých případech může včasný prodej s nájmem situaci ještě zvrátit. Vždy ale záleží na tom, v jaké fázi se věc nachází a kolik času ještě zbývá.

Máte vážný důvod zůstat bydlet právě tadyTypicky jde o děti ve škole, zdravotní stav, péči o blízkého nebo jiné okolnosti, které rychlé stěhování výrazně komplikují.

Počítáte s možností odkupu zpětTo připadá v úvahu jen tehdy, když je odkup zpět výslovně sjednaný a už předem víte, z čeho byste jej později hradili.

Kdy to vhodné není

Nemáte z čeho platit nájemJestli už teď víte, že by pro Vás pravidelné nájemné bylo problém, prodej s nájmem Vaši situaci pravděpodobně nezlepší.

Očekáváte plnou tržní cenuPři výkupu s nájmem bývá kupní cena zpravidla nižší než při běžném prodeji. Kupující přebírá nemovitost, ve které zůstává nájemce.

Nemovitost má nevyřešený právní stavNejasné vlastnictví, spor o dědictví nebo nedořešené spoluvlastnictví mohou prodej výrazně zdržet nebo úplně zablokovat.

Nemáte jasno v podmínkáchJestli přesně nevíte, co podepisujete, nebo nemáte smlouvy s kým projít, je takový krok zbytečně rizikový.

Postup

Jak výkup s nájmem probíhá

Nejdřív se posoudí Vaše situace, potom se nastaví podmínky a připraví smlouvy. K podpisu a převodu dochází až ve chvíli, kdy je jasné, co přesně podepisujete.

Kupní cena přes úschovu Kupní cena se obvykle skládá do advokátní nebo notářské úschovy a uvolňuje se podle předem sjednaných podmínek.

Dvě smlouvy najednou Obě smlouvy na sebe musí navazovat. Nestačí dobře napsat jen jednu z nich.

Kontrola smluv nezávislým advokátem U takového prodeje je rozumné, aby si smlouvy nechala každá strana projít svým vlastním advokátem.

01

První posouzení

Řeknete, proč prodáváte, jak dlouho potřebujete dál bydlet a v jakém stavu je nemovitost. Podle toho se ukáže, zda takový prodej vůbec připadá v úvahu.

02

Prověření nemovitosti a návrh kupní ceny

Prověří se stav nemovitosti, její právní stav a připraví se návrh kupní ceny. Do výsledku se promítá i to, zda v nemovitosti zůstanete bydlet a za jakých podmínek.

03

Nastavení podmínek

V této chvíli se řeší kupní cena, výše nájemného, délka nájmu a případně i podmínky odkupu zpět. K podpisu by mělo dojít až tehdy, kdy je jasné, co která smlouva znamená.

Klíčový krok

04

Příprava smluvní dokumentace

Připraví se kupní smlouva, nájemní smlouva a podle dohody také ujednání k odkupu zpět. Před podpisem je rozumné nechat vše projít nezávislému advokátovi.

05

Podpis smluv a podání na katastr

Po podpisu kupní a nájemní smlouvy se kupní cena skládá do úschovy a podává se návrh na vklad vlastnického práva do katastru.

06

Zápis do katastru a uvolnění kupní ceny

Po provedení zápisu se kupní cena uvolní z úschovy podle sjednaných podmínek. Vy v nemovitosti dál bydlíte už jako nájemce.

Od prvního posouzení po uvolnění kupní ceny to bývá zpravidla 2 až 6 týdnů. Záleží hlavně na právním stavu nemovitosti a na rychlosti katastrálního řízení.

Smluvní nastavení

Co musí být ve smlouvách napsané přesně

U výkupu s nájmem nerozhoduje to, co si strany řeknou mezi dveřmi. Rozhoduje to, co je opravdu uvedené v kupní smlouvě, nájemní smlouvě a v navazujících ujednáních. Před podpisem je potřeba projít hlavně tyto body.

Kupní cena a její vyplacení Ve smlouvách musí být přesně uvedené, jaká je kupní cena, kam se skládá, kdy se uvolní a v jakém pořadí se z ní hradí závazky, pokud na nemovitosti vázne hypotéka, exekuce nebo jiná omezení.

Doba nájmu a podmínky po jejím uplynutí Musí být jasné, jak dlouho můžete v nemovitosti bydlet, za jakých podmínek lze nájem prodloužit a co nastane ve chvíli, kdy sjednaná doba skončí.

Výše nájemného a pravidla jeho změny Ve smlouvě má být přesně uvedené nájemné, termín splatnosti, zálohy na služby i to, zda a za jakých podmínek se může nájemné později změnit.

Podmínky odkupu zpět Je-li odkup zpět sjednaný, musí být bez pochyb jasné, za jakou cenu může proběhnout, dokdy jej lze uplatnit a co nastane, pokud tuto možnost nevyužijete.

Práva a povinnosti po dobu nájmu Ze smlouvy musí být patrné, co můžete v nemovitosti dělat, kdo hradí opravy a údržbu, zda jsou možné stavební úpravy, podnájem nebo chov domácích zvířat.

Kdy může nájem skončit Musí být zřejmé, za jakých okolností může nájem skončit, kdy může nový vlastník nájem vypovědět a jaká ochrana Vám v takové situaci zůstává.

Advokát kontroluje smlouvy k prodeji nemovitosti s nájmem

Proč je kontrola advokátem důležitá

U výkupu s nájmem nestačí, že dobře vypadá kupní smlouva. Stejnou váhu má nájemní smlouva i další ujednání, která rozhodují o tom, za jakých podmínek budete v nemovitosti dál bydlet.

Nezávislý advokát má zkontrolovat, zda na sebe smlouvy navazují, zda v nich nechybí podstatné body a zda některé ustanovení neposouvá riziko jednostranně proti Vám.

Srovnání variant

Výkup s nájmem ve srovnání s běžným prodejem a přímým výkupem

Rozdíl je hlavně v ceně, rychlosti a v tom, zda můžete po prodeji v nemovitosti dál bydlet. Právě podle toho se obvykle pozná, která možnost pro Vás připadá v úvahu.

Běžný prodej

přes realitku nebo sami

CenaTržní cena

Rychlost3–6 měsíců

BydleníPo prodeji se stěhujete

SložitostInzerce, prohlídky, jednání, smlouvy

Jak probíhá prodej bez realitky

Výkup s nájmem

prodáte a dál bydlíte jako nájemce

CenaObvykle nižší než při běžném prodeji

Rychlost2–6 týdnů

BydleníZůstáváte jako nájemce

SložitostKupní smlouva, nájemní smlouva a přesné podmínky

Přímý výkup

rychlý prodej bez dalšího bydlení v nemovitosti

CenaObvykle nižší než při běžném prodeji

RychlostDny až týdny

BydleníPo prodeji nemovitost opouštíte

SložitostMinimum starostí

Jak probíhá přímý výkup

Cena, rychlost i podmínky nájmu se v praxi liší případ od případu. Záleží na stavu nemovitosti, jejím právním stavu a na tom, co bude skutečně sjednáno ve smlouvách.

Na co si dát pozor

Kde bývá u výkupu s nájmem největší problém

Největší chyby nevznikají při podpisu, ale už ve chvíli, kdy nejsou dobře přečtené nebo domluvené podmínky. Tohle jsou body, které je potřeba před podpisem prověřit zvlášť pečlivě.

Nájemné může být vyšší, než čekáte

Nájemné nemusí odpovídat tomu, co jste byli zvyklí platit dřív. Před podpisem je potřeba porovnat sjednanou částku s běžným nájemným v dané lokalitě a ověřit si i pravidla jeho budoucí změny.

Krátká doba nájmu bez navazující dohody

Jestliže je nájem sjednaný jen na krátkou dobu a smlouva neřeší, co bude dál, můžete se po jejím uplynutí dostat pod tlak. Právě tady bývá rozdíl mezi použitelnou dohodou a vážným problémem.

Odkup zpět nemusí dopadnout

Samotné ujednání o odkupu zpět ještě neznamená, že jej skutečně využijete. Rozhoduje, zda bude předem jasná cena, termín i způsob financování. Bez toho zůstane taková možnost jen na papíře.

Kupní cena bývá nižší než při běžném prodeji

Nemovitost, ve které po prodeji zůstává nájemce, má pro kupujícího jinou hodnotu než volná nemovitost. Nižší kupní cena proto není výjimka, ale běžný důsledek tohoto uspořádání.

Nemovitost může změnit vlastníka znovu

Ani po prodeji nemusí být vlastnická struktura konečná. Pokud by nový vlastník nemovitost převedl dál, rozhoduje, jak je napsaná nájemní smlouva a jakou ochranu Vám v takové situaci skutečně dává.

Slabě napsané smlouvy

Největší problém bývá ve smlouvách, které řeší jen převod vlastnictví, ale už neřeší dostatečně nájem, výpovědní důvody, úhrady, opravy nebo odkup zpět. Právě tady vznikají spory, které se později napravují velmi těžko.

Klidné bydlení v bytě po prodeji nemovitosti

Bydlení po prodeji

Co pro Vás znamená, když po prodeji v nemovitosti dál bydlíte

Po prodeji už nejste vlastníkem, ale nájemcem. Navenek může bydlení vypadat stejně jako dřív, právně je ale situace jiná. Právě proto je potřeba vědět, co přesně říká nájemní smlouva a jaká práva Vám po prodeji skutečně zůstávají.

Co si ověřit před podpisem

Kolik bude nájem?Ve smlouvě musí být přesně uvedené nájemné, splatnost i zálohy na služby. Před podpisem si porovnejte, zda odpovídá tomu, co se v daném místě obvykle platí.

Jak dlouho máte právo v nemovitosti bydlet?Ze smlouvy musí být jasné, na jak dlouho je nájem sjednaný a co bude po uplynutí této doby. U nájmu na dobu určitou je potřeba vědět, zda a za jakých podmínek může pokračovat.

Kdo platí opravy?Ve smlouvě má být jasně rozdělené, kdo hradí běžnou údržbu, drobné opravy a kdo nese náklady u větších závad nebo havárií. Právě tady bývá v praxi častý spor.

Odkup zpět

Kdy můžete nemovitost získat zpět do svého vlastnictví

U některých dohod bývá součástí prodeje i právo koupit nemovitost později zpět. Nejde ale o samozřejmost. Taková možnost existuje jen tehdy, když je ve smlouvách přesně popsaná a právně ošetřená.

Rozhoduje hlavně to, zda je předem určené, do kdy lze odkup zpět uplatnit, za jakou cenu může proběhnout a co se stane, pokud tuto možnost nevyužijete. Stejně podstatné je i to, zda budete mít v té době z čeho odkup skutečně zaplatit.

Co musí být u odkupu zpět uvedené bez nejasností

1Cena odkupu zpět — nebo pravidlo, podle kterého se vypočítá

2Dokdy lze právo odkupu zpět uplatnit

3Co nastane, pokud této možnosti ve stanovené době nevyužijete

4Co se stane, pokud vlastník mezitím nemovitost převede na další osobu

5Jak je právo odkupu zpět právně zajištěné a jaké listiny ho mají chránit

Související situace

S výkupem s nájmem často souvisí i další problém

Samotný nájem po prodeji bývá jen část celé situace. Často je potřeba současně řešit exekuci, hypotéku nebo tlak na rychlé vyřízení.

Časté dotazy

Co lidi nejčastěji řeší

Stručné odpovědi na otázky, které u výkupu s nájmem padnou nejčastěji. U konkrétního případu vždy rozhoduje obsah smluv a právní stav nemovitosti.

Nemovitost prodáte a po převodu v ní dál bydlíte jako nájemce. Nestačí ale pohlídat jen kupní cenu. Stejně důležité je, co říká nájemní smlouva, jak dlouho můžete bydlet, kolik budete platit a za jakých okolností může nájem skončit. V praxi je potřeba číst kupní a nájemní smlouvu jako jeden celek.

Ano, ale jen tehdy, když je odkup zpět výslovně sjednaný. Nestačí obecný příslib, že to „půjde později vyřešit“. Ve smlouvách musí být jasně uvedené, dokdy lze odkup uplatnit, za jakou cenu nebo podle jakého pravidla se cena určí a jak bude celé právo právně ošetřené. Bez toho na odkup zpět zpravidla nevzniká vymahatelný nárok.

Kupní cena bývá obvykle nižší než při běžném prodeji volné nemovitosti. Kupující totiž přebírá byt nebo dům, ve kterém po prodeji zůstává nájemce, a to se do ceny promítá. Výslednou částku ovlivňuje stav nemovitosti, lokalita, délka nájmu, výše nájemného i právní stav. Přesnou nabídku lze dát až po prověření konkrétní nemovitosti.

Nájemné musí být přesně uvedené v nájemní smlouvě, stejně jako splatnost, zálohy na služby a pravidla případné změny do budoucna. V praxi záleží na lokalitě, stavu nemovitosti, délce nájmu a na celkovém nastavení dohody. Před podpisem je rozumné porovnat sjednanou částku s běžným nájemným v daném místě, aby Vás později nepřekvapila.

U běžného přímého výkupu po prodeji nemovitost opouštíte. U výkupu s nájmem v ní dál bydlíte, ale už ne jako vlastník, nýbrž jako nájemce. Tím vzniká delší smluvní vztah, který je potřeba popsat mnohem pečlivěji. Rozdíl tedy není jen v bydlení po prodeji, ale hlavně v obsahu nájemní smlouvy a v tom, jak jsou nastavené další podmínky.

Nejčastěji pro člověka, který potřebuje uvolnit peníze, ale současně se nemůže hned stěhovat. Může jít o tlak na rychlý prodej, exekuci, hypotéku, rodinné důvody, zdravotní stav nebo snahu získat čas na další krok. Naopak to obvykle nebývá vhodné tam, kde by byl problém pravidelně hradit nájem nebo kde vlastník očekává cenu jako při běžném prodeji.

Nejčastější problém bývá ve smlouvách, které přesně neřeší délku nájmu, možnost jeho pokračování, výši nájemného, pravidla jeho změny nebo podmínky odkupu zpět. Rizikem bývá i to, že člověk počítá s budoucím odkupem, ale nemá jistotu ceny, lhůty ani financování. V praxi proto nejde hlavně o to, že prodáte, ale za jakých podmínek budete po prodeji dál bydlet.

Ano. U výkupu s nájmem nestačí, že kupní smlouva na první pohled vypadá v pořádku. Stejnou váhu má i nájemní smlouva a další ujednání, která rozhodují o Vašem bydlení do budoucna. Nezávislý advokát by měl zkontrolovat, zda na sebe smlouvy navazují, zda v nich nechybí podstatné body a zda některé ustanovení neposouvá riziko jednostranně proti Vám.

Upozornění: Informace na této stránce mají obecný informativní charakter a nepředstavují právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní podmínky výkupu s nájmem se vždy odvíjí od stavu nemovitosti, její hodnoty, právních okolností a individuální dohody smluvních stran. Před podpisem jakýchkoliv smluv doporučujeme konzultaci s nezávislým advokátem. Aktuální stav zápisů ověřte na nahlizenidokn.cuzk.cz.

Výkup nemovitosti s nájmem

Prodej nemovitosti s možností zůstat bydlet