Prodáváte byt nebo dům, na kterém vázne hypotéka? Samotná hypotéka prodeji obvykle nebrání. Nejvíc záleží na tom, co je zapsané na listu vlastnictví, jaké podmínky má banka a jak jsou nastavené smlouvy.
Na ostravském trhu působíme od roku 2008. U těchto prodejů bývá potřeba správně nastavit doplacení úvěru, úschovu kupní ceny a navazující výmaz zástavy.
U většiny prodejů nebývá problém v tom, že je na nemovitosti hypotéka. Rozhodující bývá, co je zapsané na listu vlastnictví, jaké podmínky stanoví banka pro splacení úvěru a jak jsou nastavené kupní a úschovní smlouvy.
Ve standardním případě se z kupní ceny nejprve doplatí částka potvrzená bankou k určitému datu. Teprve potom navazuje výmaz zástavního práva a vyplacení zbývající části kupní ceny prodávajícímu. Pokud je ale na nemovitosti zapsané i další omezení, bývá potřeba řešit postup individuálně.
Základ bývá podobný: nejdřív se prověří stav nemovitosti a podmínky banky, potom se nastaví smlouvy, úschova kupní ceny a návaznost na katastr. Konkrétní průběh se ale může lišit podle banky, zápisů na listu vlastnictví i způsobu financování kupujícího.
Na listu vlastnictví bývá zástavní právo zapsané standardně. Vedle něj ale může být i zákaz zcizení a zatížení, věcné břemeno nebo další omezení. Právě tyto zápisy často rozhodují o tom, jaké souhlasy a navazující listiny bude potřeba zajistit.
Bez vyčíslení nelze dobře nastavit doplacení úvěru ani text smluv. Banka v něm potvrdí částku, kterou požaduje k úplnému splacení úvěru k určitému datu. Současně je vhodné ověřit i jeho platnost a podmínky, za kterých banka vydá podklad k výmazu zástavy.
Zásadní podkladNěkdy nestačí samotné doplacení úvěru. Pokud je na nemovitosti zapsaný i zákaz zcizení a zatížení nebo jiné omezení, bývá potřeba další souhlas banky nebo navazující listiny pro katastr.
Další podoba obchodu závisí i na tom, z čeho bude kupující hradit kupní cenu. Jiný režim bývá u vlastních prostředků a jiný při financování novou hypotékou. V této chvíli je potřeba sladit termíny, podmínky bank a návaznost jednotlivých kroků.
V této chvíli už musí být jasné, kolik půjde bance, kdy a za jakých podmínek se uvolní zbytek kupní ceny a jak bude celý obchod navazovat na katastr. U prodeje s hypotékou bývá právě pořadí plateb jedna z nejcitlivějších částí.
Pořadí plateb musí být přesnéPeníze se obvykle ukládají do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Smyslem je, aby s nimi bylo možné nakládat až po splnění předem dohodnutých podmínek, ne dříve.
Jakmile jsou splněny sjednané podmínky, z kupní ceny se uhradí částka podle vyčíslení banky. Tím se otevře cesta k vydání souhlasu nebo kvitance pro výmaz zástavního práva.
Potom se řeší zápis převodu vlastnického práva a výmaz zástavy v katastru. Teprve podle nastavení smluv a po splnění sjednaných podmínek se uvolňuje zbývající část kupní ceny prodávajícímu.
Přesná podoba i délka celého postupu závisí na bance, právním stavu nemovitosti a způsobu financování kupujícího. Tento přehled ukazuje nejčastější standardní variantu.
Nejčastější komplikace nevznikají kvůli samotné hypotéce, ale kvůli špatně navázaným listinám, vyčíslení od banky, nastavení výplaty kupní ceny a dalším podmínkám převodu. Právě tady bývají chyby zbytečně drahé.
Úschova neurčuje jen to, kde budou peníze uložené. U prodeje s hypotékou hlavně určuje, komu a za jakých podmínek se kupní cena uvolní.
Právě přes úschovu se obvykle řeší doplacení banky, návaznost na podklad k výmazu zástavy a teprve potom výplata zbývající částky prodávajícímu.
Čím dřív budete mít po ruce základní podklady, tím snáz se prověří stav nemovitosti, podmínky banky i reálná podoba celého prodeje.
Tři základní způsoby vypořádání běžícího hypotečního úvěru při prodeji nemovitosti.
Nejprve se uhradí vyčíslený zůstatek bance, poté se doplatek vyplatí vám. Funguje u většiny prodejů.
Kupující převezme váš úvěr za podmínek schválených bankou. Banka ale nemusí převzetí povolit.
Kupující financuje koupi novým úvěrem. Je potřeba sladit podmínky obou bank.
Stačí stručně popsat nemovitost a současný stav úvěru. Řekneme vám, co je potřeba ověřit u banky, jestli bude stačit standardní doplacení z kupní ceny a na co si dát pozor ještě před podpisem smluv.
Rozdíl není jen v rychlosti. V praxi rozhoduje hlavně to, jak složitý je převod, kolik času máte, v jakém stavu je nemovitost a zda je pro vás teď důležitější vyšší cena, nebo rychlé uzavření obchodu.
Běžný prodej bývá vhodný tam, kde je prostor počkat na kupujícího a vyjednávat o ceně. U nemovitosti s hypotékou jde stále o standardní variantu, jen je potřeba dobře pohlídat banku, smlouvy, úschovu a návaznost na katastr. Odměnou může být vyšší prodejní cena, ale za delší dobu a větší organizační zátěž.
Obvykle ho volí vlastníci, kteří neřeší akutní termín a chtějí pracovat hlavně s výslednou cenou.
Přímý odkup bývá vhodný tam, kde není prostor čekat na vhodného kupujícího nebo je převod právně či organizačně náročnější. Odpadá inzerce, opakované prohlídky i velká část běžné prodejní agendy. Výhodou je rychlost a menší zatížení pro prodávajícího. Je ale potřeba počítat s tím, že kupní cena bývá nižší než při standardním prodeji na trhu.
Obvykle ho volí vlastníci, kteří potřebují jednat rychle nebo nechtějí celý prodej řešit sami.
Pošlete stručný popis nemovitosti, hypotéky a termínu, ve kterém potřebujete prodej řešit. Dostanete konkrétní odpověď, co je ve vašem případě reálné a co by už zbytečně zvyšovalo riziko nebo prodlužovalo převod.
Nechat posoudit situaci
V takové situaci už nestačí jen vyčíslení od banky a doplacení úvěru z kupní ceny. Do převodu vstupují další práva, další osoby nebo další banka. A právě tam bývá nejvíc chyb.
Jakmile je ve věci více věřitelů, více vlastníků nebo dvě banky, běžné nastavení smluv obvykle nestačí. Podmínky je potřeba znát předem. Jinak se převod zadrhne na souhlasech, listinách nebo na katastru.
Na ostravském trhu působíme od roku 2008. U prodejů s hypotékou neřešíme jen cenu nemovitosti, ale i to, aby na sebe správně navazovalo vyčíslení úvěru, kupní smlouva, úschova kupní ceny a podklady pro katastr.
To, jaký postup je vhodný, se nedá určovat obecně. Záleží na stavu nemovitosti, hypotéce, zápisech na listu vlastnictví i na tom, jak rychle potřebujete prodej řešit.
U některých nemovitostí nestačí řešit jen banku a doplacení úvěru. Do prodeje může vstoupit i exekuce, potřeba rychlého převodu nebo rozhodnutí prodávat bez realitní kanceláře.
Toto jsou otázky, které se při prodeji s hypotékou opakují nejčastěji. U konkrétního postupu ale vždy záleží na podmínkách banky a na zápisech v katastru.
Ano, ve standardním případě to možné je. Obvykle se z kupní ceny nejprve doplatí částka potvrzená bankou k určitému datu a teprve potom se řeší výmaz zástavního práva a doplatek kupní ceny prodávajícímu. Konkrétní postup ale záleží na podmínkách banky a na tom, co je zapsané na listu vlastnictví.
Vyčíslení je částka, kterou banka požaduje k úplnému splacení úvěru ke konkrétnímu dni. Vyžádáte si ho přímo u své banky. Důležité je hlídat jeho platnost a ověřit i to, jaké další listiny banka vydá po doplacení úvěru.
Ne vždy. U některých nemovitostí stačí správně nastavené doplacení úvěru a navazující výmaz zástavy. Pokud je ale na listu vlastnictví zapsaný i zákaz zcizení a zatížení nebo jiné omezení, bývá potřeba předchozí souhlas banky nebo další navazující listiny.
U standardně nastaveného prodeje jde nejprve část kupní ceny na doplacení banky. Teprve potom se podle úschovní smlouvy uvolňuje zbývající část kupní ceny prodávajícímu. Pořadí plateb musí být ve smlouvách jednoznačně popsané.
V takové situaci samotné doplacení úvěru obvykle nestačí. Je potřeba předem zjistit, jaký souhlas nebo jaké další listiny banka pro převod a pro navazující zápis do katastru vyžaduje.
Záleží na tom, zda jde o běžný prodej nebo přímý odkup, jak rychle reaguje banka a zda jsou na nemovitosti další omezení. Samotný zápis do katastru je spojený s ochrannou lhůtou 20 dní, celková doba převodu ale může být delší podle konkrétní situace.
Záleží na podmínkách úvěrové smlouvy a na pravidlech konkrétní banky. Přesnou částku nebo způsob výpočtu je vhodné nechat si potvrdit písemně ještě před podpisem kupní smlouvy.
Někdy ano, ale není to automatické. Vždy záleží na souhlasu banky a na tom, zda kupující splní její podmínky. Proto je rozumné počítat i s variantou standardního doplacení úvěru z kupní ceny.
Stačí základ: adresu nemovitosti nebo číslo listu vlastnictví, informaci o bance a ideálně i číslo úvěru. Užitečný bývá i stručný popis situace, například zda vás tlačí termín, zda je na nemovitosti další omezení nebo zda kupující řeší vlastní hypotéku.
Upozornění: Informace na této stránce mají obecný informativní charakter a nepředstavují právní, daňové ani finanční poradenství. Každá situace s hypotékou je individuální. Doporučujeme konzultaci s nezávislým advokátem. Aktuální informace ověřte na nahlizenidokn.cuzk.cz a u vaší banky.
Napište nám základní informace o nemovitosti, hypotéce a tom, co právě řešíte. Podíváme se, co je potřeba ověřit u banky, jaké podklady budou důležité a jak může převod ve vaší situaci vypadat.
Popište nám svou situaci. Poradíme, která cesta prodeje dává ve vašem případě smysl — a řekneme na rovinu, jestli vám umíme pomoct.