Jeden dědic, jeden vlastník
Po zápisu do katastru můžete o prodeji rozhodnout sami. I tak je vhodné zkontrolovat list vlastnictví, nabývací titul a případná omezení převodu.
Prodej zděděné nemovitosti v Ostravě
Zdědili jste byt, dům nebo podíl na nemovitosti a nejste si jistí, jak postupovat? Nejdřív ověříme, kdo je zapsaný v katastru, jestli je dědictví ukončené a zda prodej nebrzdí dluhy, zástavy nebo neshoda mezi dědici.
V Ostravě a okolí působíme od roku 2008. U dědictví nejdřív prověříme list vlastnictví, podíly a případná omezení převodu.
Po ukončení dědického řízení
Při více dědicích
I u nemovitosti v horším stavu
Smlouvy připravuje advokát
Nejdřív ověřit podklady
Nejdřív ověřit vlastnictví a katastr
Po ukončení dědického řízení se nový vlastník zapisuje do katastru. Teprve podle zápisu v katastru, usnesení o dědictví a případných omezení na listu vlastnictví lze bezpečně posoudit, jestli je možné byt, dům nebo podíl prodat.
U dědictví se často řeší více věcí najednou: dohoda mezi dědici, technický stav nemovitosti, zástavní právo, dluhy, nejasné užívání domu nebo prodej spoluvlastnického podílu. Proto je lepší ověřit podklady dřív, než začnete jednat s kupujícím nebo podepisovat smlouvy.
Co je potřeba ověřit před prodejem
1Pravomocné usnesení o dědictví
2Zápis vlastníka nebo spoluvlastníků v katastru
3List vlastnictví a případná omezení převodu
4Souhlas všech vlastníků, pokud se prodává celá nemovitost
5Dokumenty k prodeji, zejména PENB, nabývací titul a případná plná moc
Usnesení o dědictví
Bez něj nelze bezpečně připravit převod
Zápis v katastru
Rozhoduje, kdo může s nemovitostí nakládat
Více vlastníků
Při prodeji celé nemovitosti musí být shoda
Advokátní smlouvy
Kupní cena má mít jasná pravidla úschovy
Typické situace
Co u dědictví nejčastěji brzdí prodej
U zděděné nemovitosti nestačí znát jen cenu. Rozhoduje zápis v katastru, dohoda mezi vlastníky, případná omezení na listu vlastnictví a stav samotné nemovitosti.
Více dědiců chce prodat
Pokud se všichni vlastníci shodnou, prodává se celá nemovitost. Smlouvu podepisují všichni spoluvlastníci a kupní cena se dělí podle jejich podílů.
Dědicové se neshodnou
Bez shody nelze prodat celou nemovitost. Pak se řeší podíl, dohoda mezi spoluvlastníky nebo jiné vypořádání. U podílu z dědictví je potřeba ověřit i předkupní právo.
Nemovitost potřebuje opravu
Starší byt nebo dům po dědictví často vyžaduje peníze ještě před prodejem. Někdy se oprava vyplatí, jindy jen oddálí prodej a sníží čistý výsledek.
Na nemovitosti vázne hypotéka
S nemovitostí mohou přejít i závazky. U hypotéky je nutné ověřit zůstatek úvěru, zástavu v katastru a podmínky banky pro splacení nebo prodej. Více na stránce prodej s hypotékou.
Nemovitost je v jiném městě
Když nebydlíte poblíž, bývají složitější prohlídky, dokumenty, úklid i předání. Část věcí lze řešit na dálku, ale právní stav a podklady musí sedět přesně.
Cena po dědictví
Co může snížit cenu při prodeji
U zděděné nemovitosti nerozhoduje jen lokalita a metry. Cenu často ovlivní i právní stav, počet vlastníků, stav domu a to, kolik práce musí kupující převzít po vás.
Lokalita
Rozdíl může být i mezi dvěma částmi stejného města. Jinak se oceňuje byt v Ostravě-Porubě, jinak dům v Orlové nebo byt v původním stavu v menší obci.
Stav nemovitosti
Starší byt nebo dům před rekonstrukcí kupující započítá do ceny. Ne každá oprava se před prodejem vrátí, hlavně když jde o větší zásah.
Právní stav
Zástava, věcné břemeno, exekuce, nájemní vztah nebo nejasný zápis v katastru mohou cenu snížit. Někdy také prodlouží převod.
Počet spoluvlastníků
Čím víc vlastníků, tím důležitější je shoda. Prodej podílu bývá méně výhodný než prodej celé nemovitosti, protože kupující přebírá vyšší právní i praktické riziko.
Opravovat před prodejem?
Nejdřív je potřeba spočítat, co oprava skutečně změní na ceně. Malé úpravy mohou pomoci. Větší rekonstrukce se ale u prodeje po dědictví často nevrátí v plné výši.
Při přímém odkupu se nemovitost posuzuje v aktuálním stavu. Opravy, vyklizení nebo rekonstrukci pak řeší kupující a promítne je do nabídky.
Více dědiců
Když má nemovitost víc vlastníků
U více dědiců nejde jen o cenu. Rozhoduje shoda, zápis v katastru, velikost podílů a ochota všech podepsat stejné smlouvy. Jakmile jeden vlastník nesouhlasí, prodej celé nemovitosti se zastaví.
Všichni vlastníci chtějí prodat
Pokud se všichni shodnou, prodává se celá nemovitost. Kupní smlouvu podepisuje každý spoluvlastník a peníze se rozdělí podle podílů. Pro kupujícího je to čitelnější než nákup samotného podílu.
Co pohlídat
Shodu na ceně a rozdělení peněz
Podpis všech spoluvlastníků
Přesné podmínky advokátní úschovy
Prodej spoluvlastnického podílu
Když se na prodeji celé nemovitosti neshodnete, může se řešit prodej samotného podílu. Není to totéž jako prodej bytu nebo domu. Kupující získává jen podíl, ne jistotu, že bude moct nemovitost sám užívat nebo rychle prodat dál.
Co pohlídat
Zda se uplatní předkupní právo
Kdo podíl kupuje a za jakou cenu
Nižší cenu proti prodeji celé nemovitosti
Jeden dědic vyplatí ostatní
Někdy je nejlepší, když si nemovitost ponechá jeden z dědiců a ostatní vyplatí. Musí být ale jasné, z čeho se částka počítá, kdy bude zaplacena a jak se změna vlastnictví zapíše do katastru.
Co pohlídat
Dohodu o částce a termínu platby
Smlouvu o převodu podílu
Návrh na vklad do katastru
Způsob prodeje
Běžný prodej, nebo přímý odkup?
U zděděné nemovitosti rozhoduje stav, počet vlastníků, právní zápisy a také čas, který chcete prodeji věnovat. Jinak se prodává byt po rekonstrukci a jinak dům před opravou, u kterého se dědicové neshodnou.
Běžný prodej
Když je nemovitost připravená k prodejiBěžný prodej může přinést vyšší cenu. Počítejte ale s inzercí, prohlídkami, vyjednáváním, čekáním na financování kupujícího a provizí realitní kanceláře. U více vlastníků musí všichni souhlasit s cenou, smlouvami i termíny.
- Vyšší šance na tržní cenu
- Provize realitní kanceláře se v praxi často pohybuje okolo 4–6 % z kupní ceny, podle smlouvy zpravidla plus DPH
- Inzerce, prohlídky, vyjednávání a čekání na kupujícího
- Nutná součinnost všech spoluvlastníků
Vhodné hlavně tehdy, když je nemovitost v dobrém stavu, vlastnické vztahy jsou čisté a nikdo na prodej nespěchá.
Přímý odkup
Když nechcete řešit opravy, inzerci a prohlídkyPři přímém odkupu se nemovitost posuzuje v aktuálním stavu. Nečeká se na běžného kupujícího, odpadá veřejná inzerce a většinu praktických kroků přebírá kupující. Smlouvy musí být připravené bezpečně a kupní cena má jít přes úschovu.
- Odkup i bez rekonstrukce
- Bez veřejné inzerce a opakovaných prohlídek
- Vhodné i u složitějšího spoluvlastnictví
- Cena bývá nižší než u běžného prodeje
Vhodné hlavně tehdy, když je nemovitost v horším stavu, dědicové se nedokážou shodnout nebo chcete převod řešit rychleji a s menší zátěží.
Postup prodeje
Jak probíhá prodej nemovitosti po dědictví
Postup se liší podle toho, kdo je zapsaný v katastru, kolik je vlastníků a zda na nemovitosti nejsou omezení. Tady je obvyklý průběh, který se v praxi řeší nejčastěji.
01
Dědické řízení musí být ukončené
Prodávat lze až po pravomocném skončení dědického řízení a zápisu vlastníka do katastru. Pokud řízení ještě běží, je potřeba nejdřív dořešit dědictví a počkat na příslušné listiny.
02
Kontrola listu vlastnictví
Na listu vlastnictví se ověří, kdo je zapsaný jako vlastník, jaké jsou podíly a zda na nemovitosti neváznou zástavy, věcná břemena, exekuce nebo jiná omezení. Tady se často ukáže, co může prodej zpomalit.
Důležitý krok
03
Dohoda mezi vlastníky
Pokud je vlastníků víc, musí být jasné, zda se prodává celá nemovitost, nebo jen podíl. U celé nemovitosti musí se smlouvami souhlasit všichni spoluvlastníci. Bez shody se prodej celé nemovitosti nedá bezpečně připravit.
04
Volba způsobu prodeje
Podle stavu nemovitosti, právních omezení a dohody mezi vlastníky se zvolí běžný prodej, prodej bez realitky, prodej přes realitní kancelář nebo přímý odkup. Každá varianta má jiný dopad na cenu, čas i množství práce.
05
Smlouvy a úschova kupní ceny
Kupní smlouvu a úschovní smlouvu má připravit odborník. U více vlastníků musí být přesně uvedeno, kdo prodává, jaké podíly se převádějí a jak se rozdělí kupní cena. Peníze by měly být uvolněny až podle jasně stanovených podmínek.
06
Katastr a vyplacení peněz
Po podpisu smluv se podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru. Kupní cena se z úschovy uvolní prodávajícím až po splnění podmínek uvedených ve smlouvě, obvykle po povolení vkladu a zápisu změny vlastnictví.
Přesný postup závisí na počtu vlastníků, právním stavu nemovitosti, financování kupujícího a podmínkách ve smlouvách. U složitějších případů je vždy potřeba kontrola konkrétních listin.
Na co si dát pozor
Kde se prodej po dědictví nejčastěji zasekne
U dědictví bývá problém v tom, že se začne řešit kupující dřív než podklady. Teprve při smlouvách se pak zjistí, že vlastník ještě není zapsaný v katastru, na listu vlastnictví je omezení, dědicové nejsou domluvení nebo není jasný daňový dopad.
Vlastník ještě není v katastru
Pravomocné usnesení o dědictví je zásadní podklad, ale před prodejem je potřeba ověřit i zápis v katastru. Dokud není jasné, kdo je zapsaný jako vlastník, nelze bezpečně připravit převod.
List vlastnictví nikdo nezkontroloval
Na listu vlastnictví může být zástava, věcné břemeno, exekuce, nájemní vztah, poznámka nebo jiné omezení. Každý takový zápis může změnit cenu, smlouvy i termín převodu.
Spoluvlastníci nejsou domluvení
Pokud je vlastníků víc, musí být předem jasné, kdo prodává, za kolik a jak se rozdělí kupní cena. Bez dohody se prodej celé nemovitosti zastaví ještě před podpisem smluv.
Daň se řeší až po podpisu
U prodeje po dědictví může vzniknout povinnost řešit daň z příjmu. Záleží na konkrétní situaci, době vlastnictví a dalších okolnostech. Daňový dopad je lepší ověřit před podpisem smlouvy, ne až po vyplacení peněz.
Příprava dokumentů
Co připravit před prodejem
U dědictví se vyplatí mít podklady pohromadě dřív, než začnete řešit kupujícího. Urychlí to kontrolu právního stavu, přípravu smluv i samotný převod.
Usnesení o dědictví
Pravomocné rozhodnutí, ze kterého vyplývá, kdo nemovitost zdědil a v jakém podílu.
Aktuální výpis z katastru
Ověří vlastníky, podíly, zástavy, věcná břemena, poznámky a další omezení.
Doklady totožnosti
Občanský průkaz všech prodávajících. U více vlastníků jsou potřeba údaje a podpisy každého z nich.
Průkaz energetické náročnosti budovy
Při prodeji budovy nebo jednotky se zpravidla řeší PENB. U bytu ho vlastník obvykle získá od SVJ nebo správce domu.
Plná moc a další podklady
Plná moc je potřeba, pokud za některého vlastníka jedná jiná osoba. Hodit se mohou i smlouvy, projektová dokumentace nebo podklady k energiím.
Potvrzení o bezdlužnosti
U bytu v SVJ se často dokládá, že na jednotce nejsou nedoplatky za služby ani fond oprav. Vystavuje ho obvykle správce domu.
Zdědili jste nemovitost a nevíte, co ověřit jako první?
Popište nám, zda je dědictví už ukončené, kolik je vlastníků a v jakém stavu je nemovitost. Řekneme vám, co je potřeba zkontrolovat před prodejem a jaké možnosti připadají v úvahu.
Fiareal s.r.o. od roku 2008
Prodej po dědictví řešíme podle dokumentů
U zděděné nemovitosti nejdřív kontrolujeme list vlastnictví, usnesení o dědictví, počet vlastníků a případná omezení převodu. Teprve potom má cenu řešit cenu, kupujícího a způsob prodeje.
Pokud je pro vás výhodnější běžný prodej, řekneme vám to. Přímý odkup doporučujeme hlavně tam, kde hraje roli čas, horší stav nemovitosti, více spoluvlastníků nebo složitější právní situace.
Smlouvy připravuje advokát
Kupní smlouva, úschova i podmínky vyplacení musí být nastavené přesně.
Řešíme i spoluvlastnické podíly
Pokud se dědicové neshodnou, nejdřív ověříme podíly, katastr a předkupní právo.
Odkup v aktuálním stavu
Nemovitost nemusíte předem opravovat, vyklízet ani připravovat pro inzerci.
Cenu neslibujeme od stolu. Nejdřív ověříme katastr, podíly a omezení, která mohou prodej skutečně ovlivnit.
Související situace
Dědictví často není jediný problém
U zděděné nemovitosti se může zároveň řešit hypotéka, exekuce, horší stav nebo potřeba rychlého prodeje. V těchto případech je důležité nejdřív ověřit právní a finanční stav.
Časté otázky
Otázky k prodeji zděděné nemovitosti
Stručné odpovědi k situacím, které se u dědictví řeší nejčastěji. U složitějších případů vždy rozhodují konkrétní listiny, zápis v katastru, dohoda vlastníků a podmínky smluv.
Obvykle až ve chvíli, kdy je dědické řízení pravomocně ukončené a nový vlastník nebo spoluvlastníci jsou zapsaní v katastru nemovitostí. Samotné usnesení o dědictví je zásadní podklad, ale před přípravou převodu je potřeba ověřit i aktuální list vlastnictví.
Pokud se všichni spoluvlastníci shodnou, prodává se celá nemovitost. Kupní smlouvu podepisují všichni vlastníci a kupní cena se rozdělí podle podílů. Před podpisem smluv musí být jasné, kdo prodává, jaké podíly se převádějí, jak se vyplatí kupní cena a kdo bude převod prakticky koordinovat.
Bez shody všech spoluvlastníků nelze bezpečně připravit prodej celé nemovitosti. Řešit se pak může dohoda mezi vlastníky, vyplacení jednoho z nich nebo prodej samotného podílu. U podílu nabytého děděním je potřeba ověřit, zda ještě trvá zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků a zda se neuplatní některá zákonná výjimka. Prodej podílu bývá obvykle méně výhodný než prodej celé nemovitosti.
Ne vždy. Menší úpravy mohou prodeji pomoci, ale větší rekonstrukce se nemusí vrátit v plné výši. U staršího domu nebo bytu po dědictví je rozumné nejdřív porovnat cenu opravy, čas a očekávaný dopad na prodejní cenu. Při přímém odkupu se nemovitost posuzuje v aktuálním stavu a opravy se promítnou do nabídky.
Cenu ovlivňuje lokalita, technický stav, velikost a typ nemovitosti, aktuální poptávka, právní stav a počet vlastníků. Důležité jsou také zápisy na listu vlastnictví — například zástavní právo, věcné břemeno, exekuce, poznámka nebo nájemní vztah. U spoluvlastnického podílu bývá cena zpravidla nižší než poměrná část hodnoty celé nemovitosti.
Přímý odkup může být vhodný hlavně tehdy, když je nemovitost v horším stavu, dědicové se neshodnou, bydlíte daleko, nechcete řešit inzerci a opakované prohlídky nebo potřebujete převod vyřešit rychleji. Cena bývá obvykle nižší než u běžného prodeje, ale odpadá část nákladů, času a práce. Více najdete na stránce výkup nemovitostí Ostrava.
Samotné nabytí dědictví je jiná věc než následný prodej. U prodeje se řeší daň z příjmu a případné osvobození. Záleží hlavně na době vlastnictví, vztahu k zůstaviteli, případném bydlení v nemovitosti a tom, zda použijete peníze na vlastní bytovou potřebu. U dědictví od manžela, manželky nebo příbuzného v přímé řadě se může započítat i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Daňový dopad je vhodné ověřit před podpisem kupní smlouvy.
Po podpisu smluv se podává návrh na vklad vlastnického práva. Katastrální úřad může o povolení vkladu rozhodnout až po uplynutí zákonné lhůty 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám, pokud jsou splněny podmínky pro povolení vkladu. Kupní cena se z úschovy uvolňuje podle podmínek sjednaných ve smlouvě.
Stačí pravomocné usnesení o dědictví, adresa nemovitosti nebo číslo listu vlastnictví a stručný popis situace. Důležité je vědět, kolik je vlastníků, zda jsou všichni domluvení, v jakém stavu je nemovitost a zda na ní nevázne hypotéka, exekuce, věcné břemeno nebo jiný zápis v katastru.
Upozornění: Informace na této stránce mají obecný informativní charakter a nepředstavují právní, daňové ani finanční poradenství. Každé dědictví je individuální. Doporučujeme konzultaci s nezávislým advokátem a daňovým poradcem. Aktuální stav zápisů ověřte na nahlizenidokn.cuzk.cz.
Nezávazná konzultace
Zdědili jste nemovitost?
Popište nám, co řešíte. Nejdřív ověříme katastr, vlastnictví a případná omezení. Potom vám řekneme, jaké možnosti prodeje u vás připadají v úvahu.
Odpověď do 24 hodin
Nejdřív ověříme podklady
Řešíme i spoluvlastnické podíly
Bez závazků