Stručné shrnutí
Před prodejem nemovitosti bez realitky si nejdříve ověřte, kdo je zapsaný jako vlastník, co je uvedené na listu vlastnictví a zda převod neomezuje hypotéka, věcné břemeno, exekuce nebo jiný zápis. Připravte si podklady k nemovitosti, ověřte povinné dokumenty a nepodepisujte smlouvy bez jasně nastavené úschovy kupní ceny. U bytu řešte také SVJ, fond oprav, měsíční platby a PENB. U domu přidejte dokumentaci ke stavbě, pozemku, příjezdu, sítím a známým vadám.
1. Co si ujasnit ještě před inzercí
Než dáte byt nebo dům na internet, je vhodné vědět tři věci: kdo přesně prodává, co přesně prodáváte a zda na nemovitosti není zápis, který může převod zdržet nebo zkomplikovat.
U jednoduchého prodeje se to může zdát zbytečné. Jenže právě tady vznikají chyby. V inzerátu je uvedený byt, ale ve smlouvě se musí správně převést i podíl na společných částech domu, případně sklep, garážové stání, pozemek nebo spoluvlastnický podíl. U domu je nutné přesně vymezit stavbu, pozemky, přístup, přípojky a další navazující práva.
| Co ověřit | Proč je to důležité |
|---|---|
| Kdo je vlastník podle katastru | Kupní smlouvu musí podepsat správná osoba nebo všichni spoluvlastníci. |
| Jestli je nemovitost v SJM | U společného jmění manželů je nutná součinnost obou manželů. |
| Zástavní právo banky | U hypotéky se řeší doplacení úvěru a výmaz zástavy. |
| Exekuce, insolvence, věcné břemeno | Tyto zápisy mohou zásadně změnit podmínky převodu. |
| Nájemník v nemovitosti | Kupující musí vědět, zda kupuje volnou nebo obsazenou nemovitost. |
| Skutečný stav nemovitosti | Skryté vady a nejasnosti mohou vést ke sporu po prodeji. |
Pokud najdete na listu vlastnictví zápis, kterému nerozumíte, neodhadujte jeho dopad. U zástavy, exekuce, věcného břemene, poznámky spornosti nebo zákazu zcizení je rozumné nechat si stav vysvětlit dřív, než začnete jednat s kupujícím.
2. Dokumenty k prodeji bytu nebo domu
Tato část rozhoduje o tom, zda nabídka bude působit důvěryhodně. Kupující dnes často porovnává více nemovitostí najednou. Pokud nevíte výměru, měsíční náklady, stav fondu oprav nebo právní omezení, zbytečně ztrácíte důvěru už při prvním kontaktu.
Co si připravit před prodejem
- List vlastnictví a nabývací titul: aktuální výpis a doklad, jak jste nemovitost získali.
- Snímek z katastrální mapy: potvrzuje hranice pozemku a umístění stavby.
- Půdorys a výměry: přehledné schéma dispozice pomáhá zájemcům i bance.
- Měsíční náklady: evidenční list bytu, vyúčtování služeb, výše příspěvků.
- Dokumenty SVJ: fond oprav, úvěry domu, potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ.
- PENB: průkaz energetické náročnosti budovy; u bytů požádejte SVJ písemně.
- Dokumenty k rekonstrukcím: pokud proběhly, zejména u rozvodů, jádra nebo oken.
- U domu navíc: dokumentace ke stavbě, sítím, pozemku, přístupu a přípojkám.
U bytu v osobním vlastnictví bude kupující často chtít vědět i to, zda dům plánuje větší opravy, zda má SVJ úvěr a jak vysoké jsou pravidelné platby. U družstevního bytu se řeší jiné dokumenty: nájemní smlouva, stanovy družstva, převod členských práv a podmínky družstva.
PENB: průkaz energetické náročnosti budovy
Při prodeji budovy nebo její ucelené části se řeší průkaz energetické náročnosti budovy. Ministerstvo průmyslu a obchodu uvádí, že vlastník má průkaz předložit a předat možnému kupujícímu před uzavřením kupní smlouvy; u jednotek v bytovém domě se povinnost obvykle řeší přes SVJ, a pokud SVJ průkaz po písemné žádosti nepředá, může být za určitých podmínek nahrazen vyúčtováním energií za poslední tři roky.
3. Cena v inzerátu a co má obsahovat nabídka
Cena v inzerátu není totéž co skutečná prodejní cena. Při vlastním prodeji je častá chyba, že prodávající vychází jen z nejdražších nabídek na portálech. Ty ale neříkají, za kolik se nemovitost opravdu prodala. Pokud chcete mít reálnější představu, může pomoci orientační odhad ceny nemovitosti podle lokality, stavu a právních omezení.
Při stanovení ceny sledujte lokalitu a konkrétní ulici, typ vlastnictví, výměru a dispozici, patro, výtah, balkon, sklep, parkování, stav domu i bytu, právní omezení, poptávku v dané části Ostravy nebo okolí a dobu, po kterou podobné nabídky zůstávají v inzerci.
Co má obsahovat dobrý inzerát
Inzerát má přivést vhodné zájemce, ne co nejvíce náhodných dotazů. Čím přesněji popíšete nemovitost, tím méně budete řešit zbytečné prohlídky.
Checklist pro inzerát
- Přesná dispozice a výměra, typ vlastnictví.
- Patro a výtah, balkon, lodžie, sklep, garáž, parkování.
- Stav bytu, domu a domu jako celku.
- Měsíční náklady a základní informace o SVJ nebo fondu oprav.
- Informace, zda je nemovitost volná nebo obsazená.
- Pravdivý popis technického stavu, včetně známých vad.
- Kvalitní fotografie za denního světla, celé místnosti.
- Půdorys, pokud ho máte.
Nepřikrášlujte stav. Kupující si při prohlídce rychle všimne rozdílu mezi textem a realitou. Důvěra se pak obnovuje těžko.
4. Prohlídky a prověření kupujícího
Prohlídka není jen ukázka nemovitosti. Je to první skutečné prověření kupujícího. Už tady byste měli poznat, zda zájemce ví, co kupuje, má vyřešené financování a nevede Vás k nepřiměřeným ústupkům bez závazku.
Kupující nemusí mít peníze ihned na účtu. Musí ale být jasné, jak chce kupní cenu zaplatit. U zájemce s hypotékou chtějte vědět, zda má alespoň předběžně prověřené financování. Nejde o nedůvěru, jde o ochranu obou stran. Pokud kupující financování nezíská, může Vám blokovat prodej týdny.
| Financování kupujícího | Na co si dát pozor |
|---|---|
| Vlastní prostředky | Ověřit termín složení kupní ceny do úschovy. |
| Hypotéka kupujícího | Počítat s bankou, odhadem, zástavou a delším termínem. |
| Kombinace hotovosti a úvěru | Přesně nastavit lhůty ve smlouvách. |
| Prodej jiné nemovitosti | Vyšší riziko zdržení, pokud kupující ještě neprodal. |
5. Rezervační smlouva, kupní smlouva a úschova
Rezervační smlouva
Rezervační smlouva může pomoci, ale také může prodávajícího zbytečně omezit. Nepodepisujte ji jen proto, že kupující „to chce mít jisté". Každý závazek musí odpovídat tomu, co je už ověřené.
V rezervační smlouvě řešte hlavně
- Kdo přesně prodává a kdo přesně kupuje.
- Co přesně se prodává a za jakou kupní cenu.
- Výši rezervační částky, kam se skládá a za jakých podmínek propadne.
- Do kdy se podepíše kupní smlouva.
- Co se stane, když kupující nezíská hypotéku.
- Kdo platí právní servis, úschovu a poplatky.
- Zda rezervace neblokuje prodávajícího nepřiměřeně dlouho.
Kupní smlouva
Kupní smlouva musí přesně odpovídat prodávané nemovitosti, listu vlastnictví i dohodě mezi prodávajícím a kupujícím. Nestačí doplnit vzor z internetu. Ve smlouvě se řeší označení nemovitosti, kupní cena, úschova, termín podání návrhu na vklad, předání i případné vady.
U prodeje bez realitky je vhodné nechat kupní smlouvu připravit nebo zkontrolovat advokátem či notářem. Zvlášť pokud je na nemovitosti hypotéka, věcné břemeno, nájemník, více vlastníků nebo jiný zápis v katastru.
V kupní smlouvě si pohlídejte
- Přesnou identifikaci stran a označení nemovitosti podle katastru.
- Kupní cenu, způsob úhrady a úschovu kupní ceny.
- Podmínky uvolnění peněz z úschovy.
- Termín podání návrhu na vklad a povinnost součinnosti.
- Stav předávané nemovitosti a popis známých vad.
- Termín předání, smluvní pokuty jen tam, kde jsou přiměřené.
- Rozdělení nákladů, nedoplatky a přeplatky za služby.
U bytu se zástavou banky musí smlouva navazovat na vyčíslení úvěru a výmaz zástavního práva. Více k tomuto tématu v článku jak prodat byt s hypotékou.
Úschova kupní ceny
Kupní cena by se běžně neměla posílat přímo prodávajícímu před zápisem vlastnického práva ani přímo kupujícímu „na dobré slovo" po podpisu smlouvy. Úschova chrání obě strany. V praxi se používá zejména advokátní úschova, notářská úschova nebo bankovní úschova.
Kupující by neměl posílat kupní cenu přímo prodávajícímu před převodem. Peníze se obvykle skládají do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Ve smlouvě má být přesně napsané, kdy se z úschovy vyplatí a komu.
U běžného prodeje se kupní cena vyplácí zpravidla až po zápisu nového vlastníka v katastru. Pokud je na nemovitosti hypotéka, část peněz může nejdříve odejít bance na doplacení úvěru.
Prodáváte bez realitky? Ověřte si, co nepodcenit
Pošlete nám základní údaje o nemovitosti. Podíváme se na list vlastnictví, cenu v inzerátu, stav nemovitosti a body, které je vhodné vyřešit před podpisem smlouvy.
6. Návrh na vklad a předání nemovitosti
Návrh na vklad do katastru
Po podpisu kupní smlouvy se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Český úřad zeměměřický a katastrální uvádí, že pokud jsou podmínky splněny, katastrální úřad povolí vklad nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám.
Tato lhůta je důležitá pro nastavení úschovy i předání. Neplánujte předání bytu nebo domu bez vazby na katastr a úschovní podmínky. U složitějších případů se může celá věc prodloužit kvůli chybě v dokumentech, zástavě, bance, exekuci nebo nejasnému označení nemovitosti.
Předání nemovitosti
Předání bývá podceňované. Přitom právě tady se často řeší poslední spory: stav bytu, klíče, měřidla, vybavení, nedoplatky za služby nebo věci, které měly být vyklizené.
Předávací protokol by měl obsahovat
- Datum a čas předání, identifikaci prodávajícího a kupujícího.
- Adresu a označení nemovitosti.
- Stav elektroměru, plynoměru, vodoměrů a tepla.
- Počet předaných klíčů a čipů.
- Seznam vybavení, které v nemovitosti zůstává.
- Popis známých vad a fotodokumentaci stavu.
- Dohodu k přeplatkům a nedoplatkům, podpisy obou stran.
U bytu nezapomeňte na přepis energií, oznámení změny vlastníka SVJ nebo správci domu a předání kontaktů. U domu řešte i vodu, elektřinu, plyn, odpad, kotel, revize, studnu, septik, jímku nebo přípojky podle konkrétní nemovitosti.
7. Daňové souvislosti prodeje
U prodeje nemovitosti bez realitky si ověřte také daňové dopady. U fyzických osob se může řešit osvobození od daně z příjmů podle konkrétní situace, zejména podle doby vlastnictví, bydliště, použití peněz na vlastní bytovou potřebu a toho, zda nemovitost souvisela s obchodním majetkem. Zákon o daních z příjmů pracuje u prodeje nemovitých věcí s časovými testy a dalšími podmínkami osvobození.
8. Nejčastější chyby při prodeji bez realitky
Prodávající často nastaví cenu podle částky, kterou chce získat. Trh ale hodnotí nemovitost podle lokality, stavu, dispozice a srovnatelných prodejů. Příliš vysoká cena v inzerátu může odradit i vážné zájemce.
Sympatický zájemce ještě není jistý kupující. Bez jasného financování, termínů a úschovy může obchod spadnout krátce před podpisem smlouvy.
Vzorová smlouva nezná Váš list vlastnictví, hypotéku, věcné břemeno, stav bytu ani domluvu o předání. Jedna nepřesnost může znamenat problém na katastru nebo spor po převodu.
Ve smlouvě musí být přesně napsané, kam kupující skládá peníze, kdy se uvolní, co se stane při zamítnutí vkladu a kdo nese náklady.
Předání „jen přes klíče“ je zbytečné riziko. Bez protokolu se hůř dokazuje stav nemovitosti, měřidla, vybavení i dohoda o vyúčtování služeb.
Bez listu vlastnictví, PENB, údajů od SVJ nebo dokumentů k rekonstrukcím se prodej zbytečně zdržuje. Kupující pak čeká na informace, které měly být připravené už před inzercí.
9. Praktický checklist ke kontrole
Před inzercí
- Mám aktuální list vlastnictví.
- Vím, kdo všechno musí podepsat smlouvy.
- Ověřil/a jsem zástavy, věcná břemena, exekuce a poznámky.
- Mám nabývací titul.
- Znám měsíční náklady.
- Mám informace od SVJ nebo správce domu.
- Řeším PENB.
- Mám pravdivý popis stavu.
- Mám fotky a ideálně půdorys.
- Mám promyšlenou cenu podle trhu, ne jen podle přání.
Před podpisem smluv
- Kupující doložil způsob financování.
- Kupní smlouvu připravil nebo zkontroloval advokát.
- Úschova kupní ceny je sjednaná písemně.
- Je jasné, kdy se peníze uvolní.
- Je jasné, kdy se podává návrh na vklad.
- Jsou vyřešené zástavy, hypotéka nebo jiná omezení.
- Vím, kdo platí právní servis, úschovu a poplatek katastru.
- Ve smlouvě je termín předání.
- Jsou popsané známé vady.
- Všechny přílohy odpovídají skutečnosti.
Před předáním
- Je připravený předávací protokol.
- Jsou opsaná měřidla.
- Jsou připravené všechny klíče, čipy a ovladače.
- Je jasné, co v nemovitosti zůstává.
- Jsou vyřešené energie a služby.
- Je domluvené vyúčtování přeplatků a nedoplatků.
- Máte fotodokumentaci stavu.
- Kupující převzal kontakt na správce domu nebo SVJ.
10. Kdy je prodej bez realitky vhodný — a kdy je lepší nechat si situaci posoudit
Prodej bez realitky může být vhodný u jednoduché nemovitosti, kde je jasný vlastník, nejsou právní komplikace, kupující má ověřené financování, nemovitost je dobře ocenitelná, máte čas na prohlídky a komunikaci, smlouvy připraví odborník a kupní cena půjde přes úschovu. Typicky může jít o byt v osobním vlastnictví bez hypotéky, bez exekuce, bez sporu mezi vlastníky a s jasným termínem předání. Více k jednotlivým variantám prodeje najdete na stránce prodej nemovitosti bez realitky.
Zvýšenou opatrnost doporučujeme, pokud řešíte:
- prodej nemovitosti s hypotékou,
- exekuci nebo hrozící dražbu,
- dědictví a více vlastníků,
- spoluvlastnický podíl,
- nájemníka v bytě nebo domě,
- věcné břemeno, zákaz zcizení nebo zatížení,
- prodej domu s nejasnými hranicemi pozemku,
- kupujícího, který financuje koupi přes další prodej.
U těchto případů není problém jen najít kupujícího. Důležité je správně nastavit smlouvy, platby, katastr a předání podle podkladů.
11. Příklad z praxe
Majitel bytu v Ostravě chtěl prodat bez realitky, protože měl známého kupujícího. Na první pohled šlo o jednoduchý obchod. Až při kontrole listu vlastnictví se ukázalo, že na bytě zůstalo zástavní právo banky z dřívější hypotéky, i když úvěr už byl splacený.
Bez výmazu by kupující pravděpodobně nechtěl pokračovat nebo by jeho banka požadovala doplnění dokumentů. Řešením bylo dohledat potvrzení banky, připravit návrh na výmaz a navázat podpis kupní smlouvy až na jasné podklady.
Časté otázky k prodeji nemovitosti bez realitky
Nejdříve si ověřte list vlastnictví, připravte dokumenty, stanovte reálnou cenu, vytvořte pravdivý inzerát a prověřte financování kupujícího. Kupní smlouvu, úschovu a návrh na vklad doporučujeme řešit s advokátem nebo notářem.
Zákon obecně neříká, že kupní smlouvu musí připravit advokát. U nemovitosti je to ale rozumná volba. Chyba ve smlouvě, úschově nebo návrhu na vklad může způsobit zdržení, zamítnutí vkladu nebo spor mezi stranami.
Záleží na úschovní smlouvě. Obvykle se kupní cena uvolňuje až po splnění sjednaných podmínek, často po zápisu vlastnického práva v katastru a doložení aktuálního listu vlastnictví. Přesné podmínky musí být uvedené písemně.
Ano, ale je nutné řešit vyčíslení úvěru, podmínky banky, úschovu kupní ceny a výmaz zástavního práva. Bez aktuálního vyčíslení od banky nelze odpovědně nastavit pořadí plateb.
Záleží na dohodě stran. V praxi ho může platit kupující, prodávající nebo se náklad rozdělí. Důležité je uvést to ve smlouvě, aby později nevznikl spor.
U nemovitosti to nedoporučujeme. Vzor nemusí odpovídat konkrétnímu bytu, domu, vlastnickému stavu, hypotéce, věcnému břemeni ani dohodě o předání. U převodu nemovitosti se vyplatí nechat smlouvu připravit nebo zkontrolovat odborníkem.
Přímá platba může být riziková pro obě strany. Prodávající nechce převést vlastnictví bez jistoty úhrady, kupující zase nechce poslat peníze bez jistoty převodu. Proto se při prodeji nemovitosti běžně používá advokátní, notářská nebo bankovní úschova.
Pokud je na nemovitosti exekuce, hypotéka, věcné břemeno, nájemník, více vlastníků nebo nejasnosti v katastru, je vhodné nechat si situaci posoudit podle dokumentů. U složitějších případů bývá chyba dražší než úspora provize.
Text vychází z praxe při posuzování prodejnosti bytů, domů a pozemků v Ostravě a okolí. Má informativní charakter a nenahrazuje právní, daňové ani finanční posouzení konkrétního případu. U složitějších situací je vhodné ověřit list vlastnictví, smlouvy, závazky a stanoviska dotčených stran.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- ČÚZK: Nahlížení do katastru nemovitostí
- ČÚZK: výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví)
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (převod nemovitostí)
- e-Sbírka: zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (osvobození u prodeje nemovitosti)
- MPO: průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
- Notářská komora: notářská úschova
- Zákony pro lidi: čitelné znění občanského zákoníku (doplňkový zdroj)
Poznámka: Odkazované zdroje slouží jako obecné právní a informační podklady. U konkrétního prodeje rozhodují aktuální dokumenty — list vlastnictví, smlouvy, vyčíslení a stanoviska zúčastněných stran. Daňové dopady si ověřte u daňového poradce.
Chcete si ověřit, jestli zvládnete prodej bez realitky sami?
Pošlete nám základní údaje o nemovitosti. Podíváme se na lokalitu, stav a zápisy v listu vlastnictví. Řekneme Vám, co je vhodné ověřit před inzercí, před podpisem smluv a před předáním.
Pokud bude prodej bez realitky ve Vaší situaci vhodný, budete vědět, na co si dát pozor. Pokud se ukáže právní nebo finanční komplikace, vysvětlíme Vám další možnosti podle konkrétních podkladů.
Odeslání dotazu není závazek k prodeji.