Stručné shrnutí
Byt s hypotékou prodáte tak, že si od banky vyžádáte vyčíslení zůstatku úvěru ke dni splacení, kupní smlouvu navážete na úschovu, ze které schovatel nejdřív pošle bance částku podle vyčíslení a zbytek Vám, a po splacení necháte vymazat zástavní právo z katastru. Pokud je na listu vlastnictví i zákaz zcizení a zatížení, potřebujete před podpisem písemný souhlas banky. Celý převod trvá zpravidla 6–10 týdnů; z toho 20 dnů je zákonná lhůta katastru.
1. Brání hypotéka prodeji bytu?
Nebrání. Zástavní právo banky je zapsané v části C listu vlastnictví a přechází s bytem na kupujícího, dokud není úvěr splacen (§ 1309 a násl. občanského zákoníku). Kupující proto chce mít jistotu, že se zástava vymaže. Tu jistotu dává úschova: peníze jdou nejdřív bance, teprve pak Vám.
Jedna věc prodeji bránit může: zákaz zcizení a zatížení (§ 1761 občanského zákoníku). Banky si ho často nechávají zapsat vedle zástavy. Najdete ho také v části C. Pokud tam je, katastrální úřad povolí vklad vlastnického práva pro kupujícího jen s písemným souhlasem banky. Vyžádejte si ho ještě před podpisem kupní smlouvy; banky ho dávají standardně, ale ne přes noc.
2. Vyčíslení od banky: první dokument, který potřebujete
Vyčíslení je písemné potvrzení banky, kolik přesně dlužíte ke konkrétnímu dni. Obsahuje jistinu, úroky do dne splacení, případné poplatky a náhradu nákladů za předčasné splacení. Žádá o něj dlužník, tedy Vy, obvykle přes bankéře nebo internetové bankovnictví.
Do žádosti uveďte předpokládaný den splacení. Banka částku vypočítá k tomuto dni; každý den navíc znamená další úrok. V kupní smlouvě a úschovní smlouvě se pak pracuje přesně s touto částkou a tímto dnem. Pokud se podpis smluv zdrží, vyžádejte si vyčíslení nové. Podrobněji v článku co je vyčíslení hypotéky při prodeji.
Vyčíslení zůstatku ke dni splacení, souhlas s předčasným splacením, souhlas se zcizením (pokud je zapsán zákaz) a informaci, jaké potvrzení banka vydá po splacení pro výmaz zástavy. Jedna žádost ušetří dva až tři týdny.
3. Postup prodeje bytu s hypotékou v 8 krocích
- Aktuální list vlastnictvíZjistíte, zda je v části C jen zástavní právo, nebo i zákaz zcizení a zatížení. Podle toho víte, jaké souhlasy potřebujete.
- Vyčíslení a souhlasy od bankyZůstatek ke dni splacení, souhlas se splacením, případně souhlas se zcizením. Písemně.
- Cena a kupujícíKupní cena musí pokrýt zůstatek úvěru včetně náhrady nákladů. Ověřte financování kupujícího; pokud má také hypotéku, počítejte s odhadem jeho banky.
- Kupní smlouva navázaná na vyčísleníVe smlouvě je částka pro banku, číslo účtu banky, den splacení a podmínky úschovy. Podpisy na kupní smlouvě pro vklad musí být úředně ověřené.
- Úschova kupní cenyKupující složí celou kupní cenu k advokátovi, notáři nebo do banky. Úschovní smlouva říká, kdy a komu schovatel platí.
- Návrh na vklad vlastnického právaPodává se na katastrální úřad s kupní smlouvou a souhlasem banky, poplatek 2 000 Kč. Katastr rozhodne nejdříve po 20 dnech od odeslání informace účastníkům.
- Splacení banky a potvrzení o zániku zástavySchovatel pošle bance částku podle vyčíslení. Banka vydá potvrzení (kvitanci), že pohledávka zanikla a souhlasí s výmazem.
- Výmaz zástavního práva a výplata zbytkuNávrh na výmaz s potvrzením banky, poplatek 2 000 Kč. Schovatel Vám vyplatí zbytek kupní ceny podle úschovní smlouvy.
Pořadí kroků 6 a 7 se v praxi liší podle toho, co požaduje banka kupujícího. Některé úschovy splácejí starou banku ještě před podáním návrhu na vklad, jiné až po zápisu nového vlastníka. Obojí je možné; rozhoduje text úschovní smlouvy.
Nevíte, jak nastavit pořadí plateb?
Pošlete nám list vlastnictví a vyčíslení od banky. Řekneme Vám, v jakém pořadí musí jít smlouva, úschova a výmaz, aby převod prošel napoprvé.
4. Úschova a pořadí plateb
Úschova je jediný nástroj, který ochrání obě strany zároveň. Kupující neposílá peníze člověku, jehož byt je zastavený; Vy nepřevádíte byt někomu, kdo ještě nezaplatil. Schovatel (advokát, notář nebo banka) drží kupní cenu a vyplácí ji podle podmínek, které jste si napsali do úschovní smlouvy.
| Platba z úschovy | Komu | Podmínka výplaty |
|---|---|---|
| 1. částka podle vyčíslení | Banka prodávajícího | Podpis kupní smlouvy a složení celé kupní ceny, případně vklad vlastnického práva (podle dohody) |
| 2. daň a dluhy vůči SVJ, pokud jsou sjednané | Správce daně / SVJ | Jen když si to strany výslovně sjednají |
| 3. zbytek kupní ceny | Prodávající | Zápis vlastnického práva kupujícího a doložení výmazu zástavy nebo potvrzení banky |
V úschovní smlouvě si pohlídejte tři věci: co se stane, když katastr vklad zamítne (peníze se vracejí kupujícímu, ale banka už může být splacená), kdo platí poplatek za úschovu, a jak dlouho po splnění podmínky musí schovatel vyplatit. Více v článku jak funguje advokátní úschova kupní ceny.
5. Výmaz zástavního práva z katastru
Zástavní právo zaniká splacením zajištěného dluhu (§ 1376 občanského zákoníku), ale z katastru samo nezmizí. Výmaz se provádí vkladem na návrh, ke kterému se přikládá potvrzení banky o zániku zástavního práva. Správní poplatek je 2 000 Kč jako u každého návrhu na vklad. Návrh může podat prodávající i kupující; obvykle ho podává ten, kdo zastupuje strany, tedy advokát.
Banka potvrzení vydává po připsání částky, v praxi v řádu dnů až dvou týdnů; konkrétní lhůtu si nechte potvrdit při vyčíslení. Dokud zástava v katastru visí, schovatel zbytek ceny obvykle nevyplatí. Proto do úschovní smlouvy patří i to, kdo výmaz podá a do kdy.
6. Náhrada nákladů za předčasné splacení
Banka nesmí za předčasné splacení spotřebitelské hypotéky žádat „sankci“; smí žádat jen náhradu účelně vynaložených nákladů (§ 117 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru). Její výši zákon omezuje a v řadě situací je splacení bez náhrady. Podle přehledu ČNB platí pro úvěry na bydlení tato pravidla:
- Bez náhrady: do 25 % celkové výše úvěru v měsíci před výročím smlouvy; do 3 měsíců poté, co banka sdělila novou sazbu na další fixaci; při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě; při vypořádání společného jmění manželů.
- Při prodeji nemovitosti po nejméně 24 měsících od uzavření smlouvy: náhrada nejvýše 1 % ze splácené částky, maximálně 50 000 Kč.
- Jinak: nejvýše 0,25 % ze splácené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýše 1 %.
Tato pravidla platí od 1. 9. 2024 pro nové smlouvy a pro starší smlouvy od začátku nového období fixace, které začalo po tomto datu. U starší fixace se může uplatnit dřívější úprava. Částku i důvod si nechte od banky vyčíslit písemně; není to dobrovolnost banky, ale zákonný limit, na který se můžete odvolat.
7. Kupující s vlastní hypotékou
Většina kupujících bytů financuje koupi úvěrem. Jeho banka bude chtít vložit vlastní zástavní právo a čerpat peníze až po vkladu této zástavy. Vznikne tedy krátká doba, kdy jsou na bytě dvě zástavy: stará (Vaše banka) a nová (banka kupujícího). Je to běžné; obě banky to znají.
Časově to znamená: odhad nemovitosti bankou kupujícího (1–3 týdny), schválení úvěru, podpis zástavní smlouvy, návrh na vklad zástavy, čerpání do úschovy, potom teprve splacení Vaší banky. Počítejte s 8–12 týdny od podpisu rezervace po výplatu zbytku. Pokud kupující platí z vlastních zdrojů, bývá to 5–7 týdnů.
8. Modelový příklad
Byt 2+1 v Ostravě-Porubě, kupní cena 3 100 000 Kč. Prodávající má hypotéku se zůstatkem podle vyčíslení 1 640 000 Kč ke dni 15. 11., smlouva uzavřena před 5 lety, fixace do příštího roku. Banka vyčíslila náhradu nákladů 16 400 Kč (1 % ze splácené částky, prodej nemovitosti po 24 měsících). Kupující platí z vlastních zdrojů.
Průběh: 1. 10. list vlastnictví a žádost o vyčíslení; 8. 10. vyčíslení a souhlas se zcizením; 20. 10. podpis kupní a úschovní smlouvy, kupující složil 3 100 000 Kč; 21. 10. návrh na vklad (2 000 Kč); 12. 11. katastr povolil vklad; 14. 11. schovatel poslal bance 1 656 400 Kč; 25. 11. banka vydala potvrzení; 26. 11. návrh na výmaz (2 000 Kč); 27. 11. schovatel vyplatil prodávajícímu 1 443 600 Kč. Od žádosti o vyčíslení po výplatu: 8 týdnů.
9. Čísla, lhůty a paragrafy
| Údaj | Hodnota a zdroj |
|---|---|
| Lhůta katastru před povolením vkladu | 20 dnů od odeslání informace účastníkům (ČÚZK, § 18 katastrálního zákona) |
| Správní poplatek za návrh na vklad (převod i výmaz zástavy) | 2 000 Kč za každý návrh (položka 120 sazebníku správních poplatků) |
| Náhrada nákladů při prodeji po 24 měsících | max. 1 % ze splácené částky, max. 50 000 Kč (§ 117 zákona č. 257/2016 Sb., ČNB) |
| Náhrada nákladů v ostatních případech | max. 0,25 % za započatý rok do konce fixace, celkem max. 1 % |
| Zákaz zcizení a zatížení | § 1761 občanského zákoníku; vklad jen se souhlasem oprávněného |
| Osvobození příjmu z prodeje od daně | bydliště v bytě 2 roky před prodejem, nebo vlastnictví 10 let (5 let u nabytí do 31. 12. 2020) – § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 586/1992 Sb. |
Hypotéka nemá na daň vliv: příjem z prodeje se posuzuje stejně jako u nezatíženého bytu a splátka bance není daňový výdaj.
Časté otázky
Ne. Hypotéka se běžně splácí z kupní ceny. Schovatel pošle bance částku podle vyčíslení a teprve zbytek Vám. Splacení předem z vlastních peněz je možné, ale ve většině případů zbytečné.
Vyčíslení platí ke konkrétnímu dni, který v něm banka uvede. Po tomto dni se částka mění o další úroky. Do smlouvy proto dávejte den splacení, ke kterému je vyčíslení vystavené, nebo si vyžádejte nové.
Výmaz provede katastrální úřad na návrh. Návrh podává zpravidla kupující nebo prodávající s potvrzením banky o zániku zástavního práva; správní poplatek je 2 000 Kč. Banka sama výmaz zpravidla nepodává.
Prodej samotný ne. Pokud je ale na listu vlastnictví zapsán zákaz zcizení a zatížení ve prospěch banky, katastr bez souhlasu banky vklad nepovolí. Souhlas si vyžádejte písemně před podpisem kupní smlouvy.
U spotřebitelské hypotéky může banka žádat jen náhradu účelně vynaložených nákladů, jejíž výši omezuje zákon o spotřebitelském úvěru. Při prodeji nemovitosti po 24 měsících od uzavření smlouvy je strop 1 % ze splácené částky, nejvýše 50 000 Kč.
Jeho banka vloží nové zástavní právo na byt. Obě banky se koordinují přes úschovu: nová banka uvolní peníze po vkladu své zástavy, schovatel splatí starou banku, ta vydá potvrzení a staré zástavní právo se vymaže.
Zbytek kupní ceny po splacení banky Vám schovatel vyplatí po splnění podmínek úschovní smlouvy, obvykle po zápisu nového vlastníka v katastru, tedy nejdříve 20 dnů po podání návrhu na vklad.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- ČNB: spotřebitelský úvěr, předčasné splacení a limity náhrady nákladů
- e-Sbírka: zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (§ 117 předčasné splacení)
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 1309 a násl. zástavní právo, § 1761 zákaz zcizení)
- ČÚZK: zápisy do katastru nemovitostí (lhůta 20 dnů)
- ČÚZK: sazby správních poplatků (položka 120, návrh na vklad 2 000 Kč)
- e-Sbírka: zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 4 odst. 1 osvobození)
Poznámka: Zdroje jsou primární právní a úřední podklady platné k datu aktualizace. Jednotlivé lhůty a částky si před rozhodnutím ověřte v aktuálním znění.
Chcete mít jistotu, že převod projde napoprvé?
Pošlete nám číslo LV a vyčíslení od banky. Posoudíme pořadí kroků, úschovu a výmaz a řekneme, kde bývá u Vaší banky zádrhel. Když bude vhodnější běžný prodej než odkup, řekneme to.
Posouzení je nezávazné.