Stručné shrnutí
Vyčíslení hypotéky je písemné potvrzení banky o tom, kolik dlužíte ke konkrétnímu dni: jistina, úroky do toho dne, poplatky a náhrada nákladů za předčasné splacení. Žádá o něj dlužník. Částka platí jen k uvedenému dni; po něm každý den přibývá úrok. Do kupní a úschovní smlouvy se přebírá částka, číslo účtu banky, variabilní symbol a den splacení. Bez vyčíslení nelze úschovu nastavit.
1. Co je vyčíslení hypotéky
Vyčíslení je dopis nebo elektronický dokument banky, ve kterém banka uvádí, kolik musíte zaplatit, aby úvěr zanikl k určitému dni. Není to výpis z účtu ani splátkový kalendář. Výpis ukazuje stav k minulosti; vyčíslení počítá stav k budoucímu dni, který si zvolíte.
Banka ho vydává na žádost dlužníka. Při prodeji ho potřebují všichni: Vy, abyste věděli, co Vám z kupní ceny zbude; kupující, aby věděl, že jeho peníze zástavu skutečně vymažou; schovatel, aby měl částku, účet a den, podle kterých bude platit.
2. Co má vyčíslení obsahovat
Zkontrolujte, že dokument uvádí
- Číslo úvěrové smlouvy a dlužníky – u manželů oba.
- Den, ke kterému je částka spočítána – „ke dni splacení 15. 11. 2026“.
- Jistinu, úroky do tohoto dne a poplatky – rozepsané, ne jen součet.
- Náhradu nákladů za předčasné splacení – včetně důvodu a výpočtu, nebo výslovně „bez náhrady“.
- Číslo účtu a variabilní symbol pro splacení – schovatel platí přesně sem.
- Denní přírůstek úroku – pro případ, že se platba o pár dnů posune.
- Postup po splacení – že banka vydá potvrzení o zániku zástavního práva a do kdy.
Pokud je na listu vlastnictví zákaz zcizení a zatížení, požádejte současně o souhlas banky s prodejem. Bez něj katastr vklad nepovolí.
3. Jak dlouho vyčíslení platí
Platí ke dni, který je v něm uvedený. Není to lhůta platnosti dokumentu, ale den, ke kterému sedí čísla. Zaplatíte‑li dřív, banka vrátí přeplatek; zaplatíte‑li později, vznikne nedoplatek úroků a banka nevydá potvrzení pro výmaz, dokud ho nedoplatíte. Proto se v praxi den splacení volí s rezervou několika dnů za předpokládaným datem výplaty z úschovy a úschovní smlouva počítá s denním přírůstkem úroku.
4. Jak s vyčíslením pracuje kupní a úschovní smlouva
| Údaj z vyčíslení | Kde se použije |
|---|---|
| Částka ke dni splacení | Kupní smlouva: část kupní ceny určená bance. Úschovní smlouva: první výplata. |
| Účet a variabilní symbol | Úschovní smlouva: platební instrukce schovatele. |
| Den splacení | Úschovní smlouva: lhůta pro první výplatu; kupní smlouva: termín podání návrhu na vklad. |
| Potvrzení po splacení | Úschovní smlouva: podmínka pro výplatu zbytku prodávajícímu (výmaz nebo kvitance). |
Zbytek kupní ceny po odečtení částky pro banku je to, co dostanete Vy. Pokud je vyčíslení vyšší než kupní cena, prodej z kupní ceny nejde; rozdíl musíte doplatit z vlastních zdrojů nebo se s bankou dohodnout jinak.
5. Časté chyby
Mezi podpisem a výplatou z úschovy bývá 3–6 týdnů. Částka ke dni podpisu nestačí.
Bez rozepsané náhrady nákladů nepoznáte, zda banka dodržela zákonný limit.
Pak se do smlouvy dopisuje dodatek a úschova se přepisuje. Pořadí je: vyčíslení, potom smlouva.
Katastr návrh na vklad přeruší nebo zamítne; poplatek 2 000 Kč propadá.
6. Čísla, lhůty a paragrafy
- Náhrada nákladů za předčasné splacení: limity podle § 117 zákona č. 257/2016 Sb.; při prodeji po 24 měsících max. 1 % ze splácené částky a max. 50 000 Kč (ČNB).
- Zánik zástavního práva splacením dluhu: § 1376 občanského zákoníku; výmaz z katastru na návrh, poplatek 2 000 Kč.
- Lhůta katastru: vklad nejdříve po 20 dnech od odeslání informace účastníkům.
- Lhůta banky pro vydání vyčíslení a potvrzení: není dána zákonem; ověřte v sazebníku a podmínkách banky.
Časté otázky
Dlužník, tedy vlastník s úvěrem. Kupující ani jeho advokát ho od banky nedostanou bez plné moci. Požádejte přes bankéře nebo internetové bankovnictví a uveďte předpokládaný den splacení.
Podle sazebníku konkrétní banky. Některé banky ho vydávají zdarma, jiné účtují poplatek v řádu stokorun. Sazebník najdete na webu banky; poplatek si ověřte předem.
Vyžádejte si nové vyčíslení k novému dni splacení. Staré vyčíslení uvádí částku, která už neplatí, a banka by po doplacení evidovala nedoplatek, což zdrží potvrzení pro výmaz zástavy.
Má obsahovat. Pokud tam náhrada není uvedena, požádejte o doplnění včetně výpočtu. Její výši omezuje § 117 zákona č. 257/2016 Sb.; podrobněji v článku o prodeji bytu s hypotékou.
Ano. Kupující, který splácí Vaši hypotéku z kupní ceny, potřebuje přesnou částku a účet stejně jako běžný kupující. Bez vyčíslení nelze sepsat pořadí plateb.
Potvrzení o zániku pohledávky a souhlas s výmazem zástavního práva (kvitanci). S tímto dokumentem se podává návrh na výmaz zástavy do katastru, poplatek 2 000 Kč.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- ČNB: spotřebitelský úvěr, předčasné splacení
- e-Sbírka: zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (§ 117)
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 1376 zánik zástavního práva)
- ČÚZK: sazby správních poplatků
Poznámka: Zdroje jsou primární právní a úřední podklady platné k datu aktualizace. Jednotlivé lhůty a částky si před rozhodnutím ověřte v aktuálním znění.
Máte vyčíslení a nevíte, co s ním?
Pošlete nám ho spolu s číslem LV. Řekneme, zda kupní cena zůstatek pokryje, jak nastavit úschovu a kdy žádat o nové vyčíslení.
Posouzení je nezávazné.