Stručné shrnutí
Výkup s nájmem znamená, že nemovitost prodáte investorovi a současně s kupní smlouvou podepíšete nájemní smlouvu, podle které v ní dál bydlíte za sjednané nájemné. Kupní cena je nižší než tržní a zpravidla ještě o něco nižší než u běžného výkupu, protože investor kupuje obsazenou nemovitost. Nájem bytu Vás chrání ze zákona: pronajímatel může vypovědět jen z důvodů podle § 2288 občanského zákoníku, jistota smí být nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného a ujednání zkracující Vaše práva nájemce se nepřihlíží. Chcete-li nemovitost později koupit zpět, musí být výhrada zpětné koupě sjednána písemně s cenou a lhůtou. Řešení se nehodí, když nájemné neunesete, když jde jen o přechodný problém řešitelný jinak, nebo když kupující odmítá dát podmínky písemně.
1. Co je výkup s nájmem
Výkup s nájmem (někdy „prodej a zpětný pronájem“) spojuje dvě běžné smlouvy: kupní, kterou nemovitost prodáváte investorovi, a nájemní, kterou si ji od něj pronajímáte. Obě se podepisují současně, ve stejný den, u stejného advokáta. Výsledek: dostanete kupní cenu, přestanete být vlastníkem a stanete se nájemcem s právy, která nájemci bytu dává zákon.
Zákon pro to nemá zvláštní název ani zvláštní pravidla. Právě proto všechno rozhodující je v nájemní smlouvě: doba nájmu, nájemné, jeho zvyšování, jistota, kdo platí co, a případná výhrada zpětné koupě. Kdo Vám nabízí výkup s nájmem a nájemní smlouvu „doladíme potom“, nenabízí výkup s nájmem, ale výkup.
2. Komu pomůže
- Dlužníkům před dražbou, kteří potřebují splatit exekuci nebo hypotéku, ale nemají kam jít. Prodej za výkupní cenu je zpravidla výhodnější než dražba a nájem dává čas najít bydlení bez tlaku lhůt (souvislosti v článku o hrozící dražbě).
- Seniorům, kteří chtějí peníze z nemovitosti využít za života, ne ji nechat dědicům, a zůstat doma. Alternativou je prodej s věcným břemenem dožití; ten dává silnější ochranu, ale nižší cenu a menší okruh kupujících.
- Lidem v přechodné situaci: stěhování za prací až za rok, dokončení školy dětí, rozvod s dohodou, že jeden z manželů zůstane v bytě určitou dobu.
- Podnikatelům, kteří potřebují kapitál z provozovny nebo domu, ale místo dál používají.
3. Jak to probíhá
- Podklady a prohlídkaList vlastnictví, vyčíslení dluhů, stav nemovitosti; stejně jako u běžného odkupu.
- Nabídka se dvěma číslyKupní cena a měsíční nájemné, k tomu navrhovaná doba nájmu a případná cena zpětného odkupu. Všechno písemně.
- Obě smlouvy k prostudováníKupní, úschovní a nájemní smlouva současně. Nechte je přečíst vlastním advokátem; u nájemní smlouvy je to důležitější než u kupní.
- Podpis ve stejný denKupní smlouva s ověřenými podpisy, nájemní smlouva s účinností ode dne zápisu kupujícího do katastru (do té doby jste vlastník a nájem nedává smysl).
- Úschova, vklad, výplataKupní cena do úschovy před podáním návrhu na vklad; z ní se platí věřitelé a zbytek Vám (pořadí plateb). Katastr rozhodne nejdříve po 20 dnech.
- Začátek nájmuDnem zápisu; předávací protokol se stavy měřidel i když se nestěhujete, protože od toho dne jsou služby účtovány Vám jako nájemci.
Uvažujete o prodeji, ale nechcete se stěhovat?
Popište nám situaci: co potřebujete vyřešit, jak dlouho chcete zůstat a jaké nájemné je pro Vás únosné. Řekneme upřímně, zda výkup s nájmem dává u Vás smysl, nebo zda existuje levnější cesta.
4. Co musí být v nájemní smlouvě
| Ujednání | Co chtít | Čemu se vyhnout |
|---|---|---|
| Doba nájmu | Doba určitá s délkou, kterou potřebujete (rok, tři roky), nebo doba neurčitá. U doby určité ujednání o prodloužení nebo o přednostním právu na novou smlouvu. | „Na dobu do prodeje nemovitosti třetí osobě“; smlouva na 3 měsíce s „možností prodloužení“. |
| Nájemné | Částka odpovídající místu; zálohy na služby zvlášť s ročním vyúčtováním; pravidla zvyšování (inflační doložka nebo pevné procento). | Nájemné výrazně nad tržní úrovní; „nájemné bude upraveno dohodou“ bez pravidel. |
| Jistota (kauce) | Nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254); ideálně stržená z kupní ceny přes úschovu, s úrokem a vrácením při skončení. | Jistota nad zákonný strop; jistota bez ujednání o vrácení. |
| Výpověď | Odkaz na zákonné důvody (§ 2288) a tříměsíční výpovědní dobu; pro Vás právo vypovědět kdykoli s výpovědní dobou u doby neurčité. | „Pronajímatel může vypovědět bez udání důvodu“ (u bytu se nepřihlíží, ale signalizuje úmysl). |
| Opravy a údržba | Vy: běžná údržba a drobné opravy podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Vlastník: ostatní opravy, fond oprav, daň, pojištění. | „Nájemce hradí veškeré opravy“; převod příspěvků SVJ na nájemce. |
| Zvířata, spolubydlící, úpravy | Zachování dosavadního stavu: chov zvířat (§ 2258), členové domácnosti (§ 2272), drobné úpravy. | Zákazy, které by z Vašeho dosavadního života udělaly porušení smlouvy. |
| Zpětný odkup | Písemná výhrada zpětné koupě (§ 2135) s cenou nebo vzorcem, lhůtou a zápisem do katastru. Viz kapitola 6. | Ústní slib; „přednostní právo“ bez ceny; cena „podle znaleckého posudku kupujícího“. |
| Smluvní pokuty | Přiměřené a oboustranné. Od 1. 7. 2020 lze u nájmu bytu smluvní pokutu sjednat, ale spolu s jistotou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1); ke zjevně nepřiměřeným povinnostem nájemce se nepřihlíží (§ 2239). | Pokuta za každé prodlení bez stropu; pokuta za „nevhodné chování“. |
5. Vaše práva jako nájemce ze zákona
Nájem bytu k bydlení upravuje občanský zákoník kogentně ve Váš prospěch: k ujednáním, která zkracují práva nájemce, se nepřihlíží (§ 2235 odst. 1). To platí, i když je podepíšete. Nejdůležitější body:
- Výpověď jen z důvodů. Pronajímatel může vypovědět nájem bytu jen z důvodů podle § 2288 (u doby určité: hrubé porušení povinností, odsouzení za úmyslný trestný čin vůči pronajímateli či domácnosti, vyklizení z důvodu veřejného zájmu, jiný obdobně závažný důvod; u doby neurčité navíc potřeba bytu pro sebe, manžela nebo příbuzné). Výpověď musí být písemná, s důvodem a poučením o námitkách; jinak je neplatná. Výpovědní doba je tři měsíce. Za zvlášť závažné porušení (neplacení tří měsíců nájemného, poškozování bytu) lze vypovědět bez výpovědní doby (§ 2291).
- Přechod nájmu. Prodá-li vlastník byt dál, nový vlastník vstupuje do nájmu (§ 2221). Nájem lze zapsat do katastru, aby o něm každý věděl.
- Zvyšování nájemného. Není-li ujednáno, může pronajímatel navrhnout zvýšení nejvýše o 20 % za tři roky (§ 2249), a nesouhlasíte-li, rozhodne soud podle obvyklého nájemného.
- Jistota. Nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254), při skončení nájmu se vrací s úrokem, po započtení dluhů.
- Domácnost a zvířata. Právo přijímat návštěvy a členy domácnosti (§ 2272), chovat zvíře (§ 2258), pokud nepůsobí nepřiměřené obtíže.
Tato ochrana platí pro nájem bytu nebo domu k zajištění bytových potřeb. Pokud Vám kupující podstrčí „smlouvu o výpůjčce“, „ubytovací smlouvu“ nebo nájem „nebytového prostoru“, ochrana nájemce bytu se neuplatní. Název smlouvy sice nerozhoduje (rozhoduje skutečný účel, § 2235 odst. 1), ale dokazovat to u soudu nechcete.
6. Zpětný odkup: jak ho sjednat správně
Mnoho lidí chce prodat s tím, že „až se to zlepší“, koupí nemovitost zpět. Právně to umí výhrada zpětné koupě (§ 2135 a násl.): kupující se zavazuje, že Vám na požádání věc převede zpět za sjednanou cenu. U nemovité věci musí být ujednána písemně, lze ji zapsat do katastru jako věcné právo (pak váže i dalšího nabyvatele) a není-li sjednána lhůta, lze ji uplatnit do deseti let (§ 2137). Bez ceny nebo vzorce pro její určení je výhrada k ničemu; „za cenu podle posudku, který zadá kupující“ znamená cenu, kterou určí kupující.
Cena zpětného odkupu bývá vyšší než kupní cena, kterou jste dostali: investor chce odměnu za dobu, po kterou držel kapitál. Rozdíl mezi oběma cenami přepočtěte na roční procento a porovnejte s úrokem, za který byste peníze získali jinak; pokud vychází výrazně víc než spotřebitelský úvěr, jde ekonomicky o drahou půjčku zajištěnou domem, ne o prodej. A dvě varování: smlouva, která zpětný odkup podmiňuje řádným placením nájemného a při jediném prodlení ho ruší, je past; a nabídka, kde místo kupní smlouvy podepisujete „zajišťovací převod vlastnického práva“ (§ 2040), není výkup s nájmem, ale zajištění dluhu, o dům při něm přicházíte za podmínek, které jsou vůči Vám zpravidla velmi nevýhodné.
7. Kdy se výkup s nájmem nehodí
| Situace | Proč to nedělat | Co místo toho |
|---|---|---|
| Nájemné neunesete | Vyměníte dluh za jiný; po vyčerpání kupní ceny přijde výpověď za neplacení (§ 2291) a už nebudete mít ani byt, ani peníze. | Prodat za tržní nebo výkupní cenu a pronajmout si levnější byt; rozdíl je Vaše rezerva. |
| Problém je přechodný a menší než hodnota domu | Prodáváte se slevou 20–30 % kvůli dluhu, který je zlomek ceny. | Refinancování, konsolidace, splátkový kalendář s věřitelem, prodej části pozemku, nájem části domu. |
| Kupující odmítá nájemní smlouvu podepsat současně s kupní | Po vkladu jste nájemcem bez smlouvy, tedy nikým; „doladíme to“ znamená „za podmínek, které určíme“. | Jiný kupující. Seriózní investor podepíše obě smlouvy najednou. |
| Chcete hlavně zpětný odkup | Ekonomicky jde o půjčku; přepočítaná na úrok bývá dražší než úvěr a riziko ztráty domu nese celé Vy. | Úvěr zajištěný nemovitostí u banky nebo licencovaného poskytovatele; poradna dluhového poradenství. |
| Nemovitost je v SJM a druhý manžel nesouhlasí | Bez souhlasu obou je prodej napadnutelný (§ 714); nájemní smlouva by pak visela ve vzduchu. | Vypořádání SJM, dohoda, mediace. |
| Máte čas a nemovitost bez vad | Výkup s nájmem je nejdražší forma prodeje. | Běžný prodej a dohoda o pozdějším předání (2–3 měsíce po vkladu) s běžným kupujícím. |
8. Modelový příklad
Paní (68 let) vlastní byt 2+1 v Ostravě-Porubě, tržní cena 2 800 000 Kč, exekuce po zesnulém manželovi 620 000 Kč, dražba nařízena, důchod 16 000 Kč. Nabídka: kupní cena 2 150 000 Kč, nájem na dobu neurčitou, nájemné 9 500 Kč + zálohy 3 200 Kč, jistota 19 000 Kč stržená z kupní ceny, běžná údržba podle nařízení vlády, zvyšování nájemného o inflaci, bez zpětného odkupu. Z úschovy odešlo 640 000 Kč exekutorovi (včetně nákladů), 19 000 Kč na jistotu, paní dostala 1 491 000 Kč. Měsíčně platí 12 700 Kč, z důchodu jí zbývá 3 300 Kč a z kupní ceny může doplácet 5 000 Kč měsíčně po dobu 24 let. Advokát paní doplnil dvě věci: zápis nájmu do katastru a ujednání, že při prodeji bytu třetí osobě má paní právo na tříměsíční předkupní lhůtu za cenu nabídnutou třetí osobou. Alternativa (prodat za 2 600 000 Kč přes realitku a pronajmout si garsonku za 8 000 Kč) by byla o 450 000 Kč výhodnější, ale dražba by proběhla dřív, než by se byt prodal. Paní zvolila jistotu; věděla, kolik za ni platí.
9. Čísla, lhůty a paragrafy
- Ochrana nájemce bytu, nepřihlíží se ke zkracujícím ujednáním: § 2235 odst. 1; zakázaná ujednání: § 2239 občanského zákoníku.
- Výpověď pronajímatele jen z důvodů § 2288, výpovědní doba 3 měsíce (§ 2222 odst. 1, § 2288); bez výpovědní doby při zvlášť závažném porušení § 2291.
- Jistota nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného: § 2254.
- Zvyšování nájemného bez ujednání nejvýše o 20 % za 3 roky: § 2249.
- Přechod nájmu na nabyvatele: § 2221; zápis nájmu do katastru: § 11 katastrálního zákona.
- Výhrada zpětné koupě: § 2135–2137; u nemovité věci písemně, bez ujednané lhůty do 10 let, zápis do katastru možný.
- Drobné opravy a běžná údržba hrazená nájemcem: nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (limit 100 Kč/m² ročně).
- Zajišťovací převod práva: § 2040 a násl.; lichva: § 1796; neúměrné zkrácení: § 1793.
Časté otázky
U nájmu bytu ne bez důvodu. Pronajímatel může vypovědět jen z důvodů uvedených v § 2288 občanského zákoníku (hrubé porušení povinností, odsouzení za trestný čin vůči pronajímateli, veřejný zájem, jiný obdobně závažný důvod; u doby neurčité také potřeba bytu pro sebe nebo příbuzné) s tříměsíční výpovědní dobou a výpověď musí být písemná s poučením o právu podat námitky. Nájem na dobu určitou skončí uplynutím doby; proto je délka doby jedním z hlavních bodů jednání.
Obvyklé v místě za srovnatelný byt; ne nižší (investor by to nedělal) a ne výrazně vyšší (pak jde o způsob, jak Vás z bytu vytlačit). Porovnejte s inzeráty ve stejné čtvrti a nechte si výši nájemného i pravidla pro jeho zvyšování napsat do smlouvy. Bez ujednání může pronajímatel navrhnout zvýšení nejvýše o 20 % za tři roky (§ 2249).
Jen pokud si to písemně sjednáte jako výhradu zpětné koupě (§ 2135 a násl.), s cenou nebo způsobem jejího určení a s lhůtou; u nemovité věci lze výhradu zapsat do katastru, aby platila i vůči dalšímu nabyvateli. Ústní příslib „až budete mít peníze, prodám Vám to zpátky“ nemá žádnou právní hodnotu.
Ne, a rozdíl je zásadní. Při výkupu s nájmem nemovitost prodáváte za kupní cenu, kterou dostanete, a dál platíte nájem. Při „půjčce proti nemovitosti“ se zajišťovacím převodem práva (§ 2040) nemovitost převádíte jako zajištění dluhu a o dům přijdete, když dluh nesplatíte, často za zlomek ceny. Pokud Vám někdo nabízí „prodej s možností vrácení“ výměnou za splátky, nechte smlouvy přečíst advokátem dřív, než cokoli podepíšete.
Jako nájemce hradíte nájemné, zálohy na služby (§ 2247) a běžnou údržbu a drobné opravy podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (ročně nejvýše 100 Kč/m² podlahové plochy). Ostatní opravy, příspěvky SVJ do fondu oprav a daň z nemovitých věcí hradí vlastník. Ujednání, které Vám ukládá víc, je u nájmu bytu neúčinné (§ 2239, § 2235 odst. 1).
Nájem přechází na nového vlastníka (§ 2221) se všemi podmínkami. Nový vlastník nemá právo vypovědět nájem jen proto, že byt koupil; u bytu platí výpovědní důvody § 2288 stejně. Výjimkou je, když nový vlastník neměl rozumný důvod o nájmu vědět; u obsazeného bytu to prakticky nenastane, a lze to vyloučit zápisem nájmu do katastru.
Méně. Investor kupuje obsazenou nemovitost, kterou nemůže hned prodat ani rekonstruovat, a nese riziko neplacení nájmu. Rozdíl závisí na výši nájemného a délce nájmu. Chtějte nabídku s rozpisem, jak vysvětluje článek o výkupní ceně, a porovnejte ji s alternativou: prodat za víc a pronajmout si jiný byt.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 2135–2137 výhrada zpětné koupě, § 2221 přechod nájmu, § 2235–2301 nájem bytu, § 2249 zvyšování nájemného, § 2254 jistota, § 2288 výpověď pronajímatele, § 2040 zajišťovací převod práva, § 1796 lichva)
- e-Sbírka: nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu
- e-Sbírka: zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (§ 11 zápis nájmu a výhrady zpětné koupě do katastru)
- ČÚZK: zápisy do katastru (vklad, lhůty)
Poznámka: Zdroje jsou primární právní a úřední podklady platné k datu aktualizace. Jednotlivé lhůty a částky si před rozhodnutím ověřte v aktuálním znění.
Chcete vědět, jak by výkup s nájmem vypadal u Vás?
Pošlete nám adresu, popis situace a představu o délce nájmu. Připravíme nabídku s kupní cenou, nájemným a návrhem nájemní smlouvy; případný zpětný odkup sjednáme písemně, nebo řekneme, proč ho nedoporučujeme.
Nabídka je nezávazná.