Stručné shrnutí
Investor počítá odzadu: od ceny, za kterou nemovitost po opravě prodá, odečte náklady na nabytí, opravy, držení, prodej a daň z příjmu, rezervu na riziko a svou marži. Co zbude, je výkupní cena. U běžného bytu bez právních vad bývá rozdíl proti tržní ceně orientačně 10–20 %, u nemovitostí ve špatném stavu, s exekucí nebo u spoluvlastnických podílů větší. Férová nabídka má rozpis, který si můžete ověřit; jednat lze o marži a o odhadu oprav, ne o daních a poplatcích.
1. Princip: investor počítá odzadu
Když Vám investor nabídne 2 400 000 Kč za byt, o kterém realitní portály tvrdí, že „stojí“ 3 000 000 Kč, nevzal tržní cenu a neškrtl z ní dvacet procent. Počítal odzadu. Začal u ceny, za kterou byt po opravě a po vyčištění právního stavu skutečně prodá, a odečítal: co ho bude stát koupě, oprava, měsíce, kdy byt drží, prodej, daň ze zisku, rezerva na to, co se pokazí, a nakonec odměna za kapitál a práci. Co zbylo, je jeho nabídka.
Z toho plyne dvojí. Za prvé: rozdíl mezi tržní a výkupní cenou není libovůle, ale součet položek, které se dají pojmenovat a u většiny i ověřit. Za druhé: jen jedna z těch položek je marže, tedy to, o čem se dá jednat. Ostatní zaplatí kdokoli, kdo byt koupí a znovu prodá, včetně Vás, kdybyste ho prodávali sami. Postup, jak si spočítat vlastní čistý výnos z běžného prodeje a porovnat ho s nabídkou, najdete v článku tržní cena vs. výkupní cena; tento článek rozebírá druhou stranu, tedy kalkulaci kupujícího.
2. Šest položek rozdílu
| Položka | Co obsahuje | Dá se ověřit? |
|---|---|---|
| 1. Náklady na nabytí | Smlouvy a úschova (advokát nebo notář), ověření podpisů, správní poplatek za vklad 2 000 Kč, u podílu nebo exekuce znalecký posudek. Daň z nabytí se od roku 2020 neplatí. | Ano, podle ceníků; řádově desítky tisíc. |
| 2. Opravy a příprava | Od vymalování a vyklizení po kompletní rekonstrukci. Největší a nejspornější položka. | Částečně; vyžádejte si rozpis a porovnejte s vlastním rozpočtem. |
| 3. Náklady držení | Příspěvky SVJ a zálohy na služby, energie, daň z nemovitých věcí, pojištění, úrok z financování po dobu opravy a prodeje (obvykle 4–9 měsíců). | Ano, z evidenčního listu a běžných sazeb. |
| 4. Náklady prodeje | Provize realitní kanceláře nebo vlastní inzerce a čas, home staging, PENB, právní servis pro dalšího kupujícího. | Ano; provize se pohybují v jednotkách procent. |
| 5. Daň z příjmu ze zisku | Investor je podnikatel: zisk z prodeje daní 15 % / 23 % (fyzická osoba) nebo 21 % (právnická osoba). Osvobození po 2 či 10 letech se ho netýká. | Ano, sazby jsou v zákoně. |
| 6. Riziko a marže | Rezerva na skryté vady, pokles cen, delší prodej, komplikace s věřiteli nebo spoluvlastníky; k tomu odměna za vložený kapitál a práci. | Riziko částečně; marže je věc dohody. |
Všimněte si, že položky 1, 3, 4 a 5 jsou objektivní a dají se spočítat dopředu. Položka 2 je odhad, o kterém se dá jednat s fakty v ruce. Položka 6 je jediná, kde jde o čistou dohodu. Seriózní nabídka umí těch šest čísel ukázat. Nabídka bez rozpisu je jen číslo; můžete ho přijmout, ale nemáte jak poznat, zda je férové.
Chcete vidět rozpis u své nemovitosti?
Pošlete nám adresu a popis stavu. Nabídku dostanete s rozpisem: odhad prodejní ceny po opravě, náklady, riziko a marže. Když je pro Vás výhodnější běžný prodej, napíšeme to.
3. Jak velký rozdíl je obvyklý
Žádná sazba neexistuje a každý, kdo tvrdí opak, zjednodušuje. Rozdíl roste s tím, kolik práce a rizika investor přebírá. Orientační rozmezí z praxe, které berte jako vodítko, ne jako normu:
- Byt v obyvatelném stavu, čisté LV, bez nájemníka: rozdíl orientačně 10–20 % proti realisticky dosažitelné tržní ceně. Investor tu platí hlavně za rychlost a jistotu, náklady má nízké.
- Nemovitost před rekonstrukcí, dům po dědictví, dlouho neudržovaný: 20–30 %, protože položka oprav je velká a nejistá. Tady se nejvíc vyplatí mít vlastní rozpočet na opravy.
- Exekuce, insolvence, dluhy na SVJ, nájemník s nevýhodnou smlouvou: podobně nebo více, podle toho, co je třeba vyčistit a jak dlouho to trvá. Část rozdílu tu tvoří čas: souhlasy věřitelů, posudky, lhůty.
- Spoluvlastnický podíl: obvykle nejvíc, protože investor kupuje jen hlas ve sporu a musí podíl vypořádat se spoluvlastníky nebo soudně. Podrobně v článku cena spoluvlastnického podílu.
Důležité je, k čemu procenta vztahujete. Tržní cena není cena, za kterou soused inzeruje, ale cena, za kterou se srovnatelné byty ve stejném stavu skutečně prodaly. Inzeráty bývají o 5–15 % výš než realizované ceny. Kdo Vám spočítá „slevu 30 %“ z inzerátu, přičetl si slevu, kterou by musel dát i běžný prodej.
4. Modelový výpočet
Byt 3+1, 68 m², panelový dům v Ostravě-Porubě, původní jádro a kuchyň, po babičce, prázdný. Srovnatelné byty po rekonstrukci se v domě prodaly za 3 300 000 Kč; v původním stavu za 2 700 000 až 2 850 000 Kč, po 4–6 měsících inzerce.
| Kalkulace investora | Kč |
|---|---|
| Očekávaná prodejní cena po rekonstrukci | 3 300 000 |
| Náklady prodeje (provize 3 % + DPH, PENB, inzerce) | −125 000 |
| Rekonstrukce jádra, kuchyně, podlah, elektro | −450 000 |
| Držení 6 měsíců (SVJ, energie, daň, úrok z financování) | −90 000 |
| Náklady nabytí (smlouvy, úschova, vklad, ověření) | −25 000 |
| Rezerva na riziko (5 % z prodejní ceny) | −165 000 |
| Cílový zisk před zdaněním (marže) | −230 000 |
| Daň z příjmu z cílového zisku (21 %, s.r.o.) | −48 000 |
| Výkupní cena, kterou může nabídnout | ≈ 2 170 000 |
Rozdíl proti realistické tržní ceně v původním stavu (2 750 000 Kč) je asi 580 000 Kč, tedy 21 %. Z toho jen 230 000 Kč je marže. Zbytek jsou náklady a riziko, které by dědička nesla sama, kdyby byt rekonstruovala a prodávala; a i při prodeji v původním stavu by zaplatila provizi nebo vlastní čas, půl roku držení a po dvou letech od smrti babičky by se jí začala týkat i otázka daně (u dědictví se doba držení zůstavitelky v řadě přímé započítává, takže tu obvykle nevznikne).
Jednat se dá o dvou řádcích: o rekonstrukci (má dědička rozpočet od firmy na 380 000 Kč?) a o marži. Každých 50 000 Kč, o které se sníží odhad oprav, se skoro celých promítne do nabídky. Rezervu na riziko investor sníží jen tehdy, když mu doložíte, že rizika nejsou: revize elektro, potvrzení SVJ o bezdlužnosti a o plánovaných opravách domu, čistý LV.
5. Jak nabídku ověřit a jednat o ní
- Zjistěte realizované cenyNe inzeráty. Cenové mapy z katastru, nedávné prodeje v domě (SVJ nebo sousedé vědí), případně odhad. Vztahujte je ke stavu Vašeho bytu, ne k bytům po rekonstrukci.
- Vyžádejte si rozpisŠest položek z tabulky výše. Kdo rozpis nedá, nemá zájem o férovou dohodu, nebo počítá s tím, že se nezeptáte.
- Zkontrolujte objektivní položkyPoplatky, provize, sazba daně. Chyba tu bývá vzácná, ale zastaralá „daň z nabytí 4 %“ se stále objevuje.
- Doložte nižší rizikaRevize, potvrzení SVJ, nabývací titul, čistý LV, prázdný byt. Každý doložený fakt sráží rezervu na riziko.
- Nechte si udělat vlastní rozpočet opravStačí orientační od jedné firmy. Rozdíl mezi Vaším a investorovým odhadem je prostor pro jednání.
- Získejte druhou nabídkuDva rozpisy vedle sebe ukážou, kde se liší. Nejčastěji v marži a v odhadu oprav; to jsou přesně řádky, o kterých má smysl mluvit.
6. Kdy rozdíl přijmout a kdy ne
Rozdíl dává smysl, když to, co za něj kupujete, má pro Vás cenu: jistotu, že obchod proběhne, peníze v termínu, který potřebujete, a to, že se nemusíte starat o opravy, prohlídky ani o kupujícího, kterému neprojde hypotéka. Typicky u dědictví na dálku, u exekuce s běžící lhůtou, u podílu, který nikdo jiný nekoupí, nebo když stěhování už má datum.
Rozdíl nedává smysl, když máte čas a byt je bez vad: pak Vám běžný prodej i po nákladech přinese víc. Nedává smysl ani tehdy, když je nabídka pod tím, co by Vám vyneslo rychlé, ale samostatné snížení ceny v inzerci; ochotný kupující s hotovostí se najde i na běžném trhu, jen to trvá. A nikdy nedává smysl přijmout nabídku, kterou nedokážete rozložit na položky. Číslo bez rozpisu není nabídka, je to test, jestli se zeptáte.
7. Čísla, lhůty a paragrafy
- Daň z příjmu fyzických osob: 15 %, nad 36násobek průměrné mzdy 23 % (§ 16 zákona č. 586/1992 Sb.); právnických osob 21 % (§ 21).
- Osvobození příjmu z prodeje po 2 letech bydliště / 10 letech vlastnictví (§ 4 odst. 1 písm. a) a b)) se nevztahuje na nemovitost zahrnutou v obchodním majetku.
- Daň z nabytí nemovitých věcí: zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.
- Správní poplatek za vklad do katastru: 2 000 Kč; lhůta katastru 20 dnů.
- Dluhy vůči SVJ přecházejí na kupujícího (§ 1186 odst. 2 občanského zákoníku); proto je potvrzení o bezdlužnosti argument pro nižší rezervu.
Časté otázky
Ano, pokud „tržní“ znamená cenu, za kterou by se nemovitost prodala v dobrém stavu, bez vad a s časem na prodej. Investor nese náklady a riziko, které by jinak nesl prodávající, a chce za to odměnu. Srovnávat je třeba s tím, co by Vám zbylo po vlastních nákladech a po době prodeje, ne s inzerovanými cenami.
Neexistuje zákonná ani oborová sazba. Z praxe: byt v obyvatelném stavu bez právních vad orientačně 10–20 %, nemovitost před rekonstrukcí nebo s exekucí 20–30 %, spoluvlastnický podíl často ještě více, protože ho investor nemůže sám prodat celý. Rozhodující je rozpis, ne procento.
Ano. Zisk z prodeje je pro něj příjmem z podnikání; fyzická osoba platí 15 % a nad hranici 36násobku průměrné mzdy 23 %, právnická osoba 21 %. Osvobození po 2 nebo 10 letech, které platí pro soukromé prodeje, se na obchodní majetek nevztahuje. Daň je proto reálná položka, ne výmluva.
Protože ji nedostane celou: zaplatí opravy, půl roku držení, provizi nebo vlastní prodej, daň ze zisku a nese riziko, že se něco pokazí. Kdyby koupil za tržní cenu, prodělá. Tržní cenu dostanete Vy, když máte čas, prostředky na přípravu a nemovitost bez právních vad.
Ano, a měli byste. Smysluplně se jedná o marži a o odhadu oprav (doložte vlastní rozpočet nebo revizní zprávy). O daních, správních poplatcích a nákladech úschovy se jednat nedá, ty jsou dané. Druhá nabídka od jiného investora je nejlepší argument.
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. se zpětnou účinností pro vklady od prosince 2019. Kupující ji tedy do nákladů nezapočítává; kdo ji v rozpisu uvádí, buď má zastaralou tabulku, nebo si přidává.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- e-Sbírka: zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 16 sazba daně, § 21 sazba daně právnických osob, § 4 osvobození)
- e-Sbírka: zákon č. 386/2020 Sb., zrušení daně z nabytí nemovitých věcí
- ČÚZK: sazby správních poplatků (vklad 2 000 Kč)
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 1186 dluhy SVJ, § 2079 kupní smlouva)
Poznámka: Zdroje jsou primární právní a úřední podklady platné k datu aktualizace. Jednotlivé lhůty a částky si před rozhodnutím ověřte v aktuálním znění.
Chcete nabídku s rozpisem, ne jen číslo?
Pošlete nám adresu, číslo LV a fotografie. Nabídku připravíme s rozpisem položek, abyste viděli, kde je marže a o čem se dá jednat.
Nabídka je nezávazná.