Stručné shrnutí
Cenu snižuje vše, co kupujícího stojí peníze, čas nebo jistotu. Nejvíc právní vady: exekuce, věcné břemeno užívání, nájemník na dobu neurčitou, spoluvlastnictví, nevyřešené dědictví. Potom technický stav: původní jádro a rozvody, střecha, vlhkost, průkaz energetické náročnosti třídy F–G. U bytů také dluhy a úvěr SVJ, protože dluhy na příspěvcích přecházejí na kupujícího. Levně napravit jde stará zástava po splaceném úvěru, chybějící PENB a dokumenty, špatná prezentace. Polohu, patro a dispozici napravit nejde, jde je jen správně ocenit.
1. Právní stav: zápisy, které kupující nechce převzít
Právní vada sráží cenu víc než technická, protože ji kupující nevidí a neumí odhadnout. Najdete ji v části C listu vlastnictví. Podle závažnosti:
| Zápis nebo stav | Proč sráží cenu a co s tím |
|---|---|
| Exekuce, exekuční příkaz k prodeji | Běžný kupující s hypotékou nekoupí; zbývají investoři. Řešení: prodej s úhradou z kupní ceny (§ 44a exekučního řádu) nebo vyplacení před převodem. |
| Věcné břemeno užívání (doživotní bydlení) | Kupující nemůže byt užívat; cena klesá podle věku oprávněného, často o desítky procent. Řešení: dohoda s oprávněným o zániku za náhradu, jinak prodej investorovi. |
| Nájem na dobu neurčitou | Nájem přechází na kupujícího (§ 2221), výpověď jen ze zákonných důvodů (§ 2288). Pro investora s tržním nájemným neutrální, pro kupujícího k bydlení vylučující. |
| Spoluvlastnictví, nevyřešené dědictví | Bez podpisu všech nelze prodat; podíl sám o sobě má výrazně nižší cenu. Řešení: dohoda spoluvlastníků nebo dokončení dědického řízení před inzercí. |
| Zástavní právo (hypotéka) | Cenu nesnižuje, pokud je zůstatek pod kupní cenou; splatí se z úschovy. Stará nevymazaná zástava ale odradí banku kupujícího: vymažte ji před inzercí. |
| Poznámka spornosti, plomba, insolvence | Signál nejistoty; kupující počká, nebo odejde. Nejdřív vyjasnit, potom prodávat. |
| Družstevní byt bez převodu do OV | Nelze financovat běžnou hypotékou, jen úvěrem bez zástavy; okruh kupujících užší, cena níž. Řešení: zjistit u družstva podmínky převodu do vlastnictví. |
2. Technický stav: co kupující započítá do ceny
Kupující počítá náklady, které ho čekají, a odečte je i s přirážkou za starosti. Nejvíc sráží to, co nejde obejít: původní umakartové jádro a elektroinstalace v hliníku (u bytu z 70. a 80. let jde o statisíce), střecha a krov u domu, vlhkost a plíseň, statické trhliny, nevyhovující kotel nebo topení, stará okna. Průkaz energetické náročnosti třídy F nebo G znamená pro kupujícího vysoké zálohy a u domu výhled na zateplení; od roku 2020 se přísnost hodnocení zvýšila a banky k třídě přihlížejí.
Naopak drobnosti (malba, podlahy, kuchyňská linka) cenu téměř nemění; kupující si je udělá po svém. Investujte do odstranění vad, ne do vylepšení.
3. Dům, SVJ a měsíční náklady
U bytu kupující kupuje i dům. Ptá se na stav střechy, výtahu, stoupaček a fasády, na výši příspěvku do fondu oprav, na úvěr SVJ a na plánované opravy s odsouhlaseným navýšením příspěvků. Dva údaje sráží cenu přímo: dluh prodávajícího vůči SVJ, který od 1. 7. 2020 přechází na kupujícího (§ 1186 odst. 2 občanského zákoníku), a schválená velká oprava, kterou zaplatí nový vlastník. Vyžádejte si od SVJ potvrzení o bezdlužnosti, poslední vyúčtování a zápis ze shromáždění; kupující se na ně zeptá stejně.
Nevíte, co u Vašeho bytu sráží cenu nejvíc?
Pošlete nám číslo LV, fotografie a vyúčtování od SVJ. Řekneme, co jde napravit před inzercí a o co si kupující řeknou slevu.
4. Poloha, patro a dispozice: co napravit nejde
Poloha v rámci města a čtvrti, přízemí bez výtahu nebo nejvyšší patro bez výtahu, byt s okny do rušné ulice, průchozí pokoje, chybějící balkon nebo sklep, panelový dům bez zateplení: to vše kupující ocení níž a nic s tím neuděláte. Chyba není v tom, že tyto vlastnosti máte, ale v tom, když je nezapočítáte do ceny a porovnáváte svůj byt s inzeráty bytů bez nich. Odhad vycházející z realizovaných prodejů srovnatelných bytů (stejný typ domu, stejné patro, stejná čtvrť) je jediná obrana proti přecenění.
5. Prezentace a podklady: sleva, kterou si dáte sami
Tmavé fotografie, chybějící půdorys, neuvedené náklady na bydlení a neochota doložit dokumenty nesnižují cenu přímo, ale snižují počet vážných zájemců. Méně zájemců znamená slabší vyjednávací pozici a dřívější slevu. Připravte před inzercí: aktuální list vlastnictví, nabývací titul, PENB, půdorys, evidenční list a vyúčtování od SVJ, doklady k rekonstrukcím, fotografie za denního světla. Podrobný seznam je v checklistu pro prodej bez realitky.
6. Co jde napravit před prodejem, za kolik a jak dlouho
- Výmaz staré zástavy po splaceném úvěruPotvrzení banky, návrh na výmaz, poplatek 2 000 Kč, 3–5 týdnů. Odstraní překážku pro banku kupujícího.
- Dokončení dědického řízení a zápis dědicůBez toho nelze prodat. Ověřte právní moc a zápis na LV.
- Potvrzení o bezdlužnosti od SVJ a uhrazení dluhuDluh přechází na kupujícího; odečte si ho z ceny. Zaplaťte ho radši sami.
- PENBU domu tisíce korun, 1–2 týdny. U bytu písemná žádost SVJ.
- Odstranění vlhkosti, oprava nefunkčních instalací, vyklizeníTisíce až desítky tisíc; odstraní důvod k odchodu z prohlídky.
- Dohoda s nájemníkem nebo oprávněným z věcného břemeneUkončení nájmu dohodou nebo zánik břemene za náhradu; často nejvýnosnější krok, ale vyžaduje jednání a čas.
- Řešení exekuce před inzercíVyčíslení, souhlasy, případně vyplacení. Otevře prodej běžným kupujícím.
7. Modelový příklad
Byt 3+1 v panelovém domě v Ostravě-Dubině, 4. patro s výtahem, původní jádro, na LV nevymazaná zástava po hypotéce splacené před 6 lety, dluh vůči SVJ 38 000 Kč, chybí PENB. Srovnatelné byty po rekonstrukci se prodávají za 3 300 000 Kč, v původním stavu za 2 750 000 Kč.
Před nápravou: zájemci s hypotékou odpadají kvůli zástavě, ostatní odečítají dluh SVJ a nejistotu; reálná nabídka 2 550 000 Kč. Po nápravě (výmaz zástavy 2 000 Kč, dluh SVJ 38 000 Kč, PENB od SVJ zdarma, úklid a fotografie 5 000 Kč, celkem 45 000 Kč a 5 týdnů): prodej za 2 750 000 Kč. Rekonstrukce jádra za 350 000 Kč by cenu zvedla zhruba o 400 000 Kč, ale trvala by 3 měsíce a vyžadovala hotovost; vlastník ji neudělal a udělal dobře.
8. Čísla, lhůty a paragrafy
- Přechod dluhů na příspěvcích SVJ na nabyvatele: § 1186 odst. 2 občanského zákoníku (od 1. 7. 2020).
- Přechod nájmu na nového vlastníka: § 2221; výpovědní důvody u nájmu bytu: § 2288.
- PENB při prodeji: § 7a zákona č. 406/2000 Sb.; u jednotky zajišťuje SVJ, jinak lze nahradit vyúčtováním energií za 3 roky.
- Prodej v exekuci se souhlasy: § 44a odst. 4 exekučního řádu; nejméně obvyklá cena podle posudku.
- Výmaz zástavy: vklad, 2 000 Kč, lhůta katastru 20 dnů.
Časté otázky
Ano. Od 1. 7. 2020 přecházejí dluhy převodce na příspěvcích na správu domu a na plněních spojených s užíváním bytu na nabyvatele jednotky (§ 1186 odst. 2 občanského zákoníku). Kupující proto chce potvrzení o bezdlužnosti od SVJ; dluh sráží cenu jedna ku jedné.
Průkaz energetické náročnosti je při prodeji povinný (§ 7a zákona č. 406/2000 Sb.); u bytu ho zajišťuje SVJ, u domu vlastník. Cena u rodinného domu bývá v řádu tisíců korun. Bez průkazu hrozí pokuta a kupující nemá podle čeho posoudit náklady na energie.
Nájemník s nájemní smlouvou na dobu neurčitou a regulovaným nájemným ano, výrazně; nájem přechází na kupujícího (§ 2221 občanského zákoníku) a výpověď je omezená (§ 2288). Nájemník na dobu určitou s tržním nájemným cenu pro investora nesnižuje.
Zpravidla ne velká. Kupující rekonstrukci ocení méně, než stála, a má vlastní představu. Vyplatí se odstranit to, co odrazuje: vlhkost, nefunkční instalace, nepořádek, a drobné opravy do několika tisíc korun.
Samotný zápis exekuce pro běžného kupujícího s hypotékou znamená, že byt nekoupí, dokud zápis nezmizí; okruh kupujících se zúží na investory. Cena klesá o náklady a riziko, které převezmou. Řešením je prodej s úhradou exekuce z kupní ceny podle § 44a exekučního řádu.
Vysoký příspěvek do fondu oprav zvyšuje měsíční náklady a kupující ho započítá. Naopak úvěr SVJ na zateplení už provedené se často vrátí v lepší třídě PENB a nižších zálohách na teplo. Rozhoduje, co za peníze dům dostal.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 1186 dluhy SVJ, § 2221 přechod nájmu, § 2288 výpověď)
- e-Sbírka: zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií (§ 7a průkaz energetické náročnosti)
- MPO: průkaz energetické náročnosti budovy
- e-Sbírka: zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád (§ 44a)
- ČÚZK: Nahlížení do katastru nemovitostí
Poznámka: Zdroje jsou primární právní a úřední podklady platné k datu aktualizace. Jednotlivé lhůty a částky si před rozhodnutím ověřte v aktuálním znění.
Chcete vědět, za kolik se Váš byt prodá a co tomu brání?
Pošlete nám údaje o nemovitosti. Připravíme orientační cenu s rozpisem, co ji sráží, co z toho jde napravit před inzercí a co je lepší přiznat a ocenit.
Odhad je nezávazný.