Stručné shrnutí
List vlastnictví (LV) má části A (vlastníci a podíly), B (nemovitosti), B1 (práva ve prospěch nemovitosti), C (omezení: zástavní práva, věcná břemena, exekuce, předkupní práva, zákazy zcizení), D (poznámky a jiné zápisy, například insolvence nebo spornost), E (nabývací tituly) a F (vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám). Před prodejem stáhněte úplný výpis, ne jen bezplatné nahlížení, a projděte C a D. Každý zápis tam buď před prodejem vymažte (splacená hypotéka, zaniklé břemeno), nebo pro něj mějte vyčíslení a postup, jak zanikne z kupní ceny. Plomba znamená běžící řízení a nový návrh na vklad počká na jeho výsledek.
1. Kde list vlastnictví získat a který si vzít
List vlastnictví existuje ve dvou podobách a záleží, kterou držíte. Bezplatné nahlížení na webu ČÚZK ukáže vlastníky, seznam nemovitostí a to, zda v části C něco je. Neukáže detaily zápisů a nemá právní účinky; hodí se na první pohled. Úplný výpis (z CzechPOINTu, katastrálního pracoviště nebo dálkového přístupu ČÚZK, za poplatek podle sazebníku) obsahuje celé znění zápisů včetně částek, oprávněných osob, spisových značek a čísel řízení. Před prodejem pracujte s úplným výpisem; kupující, jeho advokát i banka to udělají také.
Jeden výpis na začátku nestačí. Stáhněte ho znovu před podpisem kupní smlouvy a před složením kupní ceny do úschovy. Zápisy se mění a plomba se může objevit kdykoli, například když věřitel podá návrh na zástavu nebo exekutor vydá příkaz.
2. Hlavička a plomba
V hlavičce je katastrální území, číslo LV, okres a obec. Hned pod ní, případně u jednotlivé nemovitosti, může být písmeno P a text „Plomba“ s číslem řízení. Plombu katastr vyznačí nejpozději následující pracovní den poté, co dostane návrh nebo listinu týkající se nemovitosti (§ 18 katastrálního zákona). Znamená jediné: běží řízení a něco se mění. Může to být vklad Vaší vlastní hypotéky, ale také exekuční příkaz, zástava věřitele nebo poznámka spornosti.
Pro prodej platí: dokud plomba trvá, katastr rozhodne o novém návrhu k téže nemovitosti až po skončení dřívějšího řízení. Kupující proto před podpisem chce vědět, co za plombou je. Zjistíte to z informace o průběhu řízení podle čísla řízení, v nahlížení do katastru nebo dotazem na pracovišti. Pokud je za plombou něco, o čem nevíte, je to první věc k řešení.
3. Části A a B: kdo a co
Část A uvádí vlastníky a jejich podíly. Zkontrolujte tři věci. Jméno a adresa: rozdíl proti občanskému průkazu (změna příjmení, stěhování) znamená, že katastr bude chtít doložit totožnost; řeší se ohlášením změny údajů, zdarma. Podíly: součet musí dát 1/1; každý vlastník uvedený v části A musí smlouvu podepsat. Označení SJM: nemovitost je ve společném jmění manželů a podepisují oba, i když se rozvádíte, dokud jmění není vypořádáno. Když je zapsán jen jeden z manželů, ale nemovitost byla nabyta za trvání manželství úplatně, kupující bude souhlas druhého manžela chtít stejně (§ 714 občanského zákoníku).
Část B vyjmenovává nemovitosti: parcely s výměrou a druhem pozemku, stavby s číslem popisným, jednotky s podílem na společných částech. U bytu ověřte, že podíl na společných částech a pozemku odpovídá prohlášení vlastníka; u domu, že stavba stojí na parcele, kterou také vlastníte (jinak jde o stavbu na cizím pozemku a kupující bude chtít vědět proč). Část B1 obsahuje práva ve prospěch Vaší nemovitosti, například právo cesty přes sousedův pozemek. To je plus, ne mínus; kupujícímu ho ukažte.
4. Část C: omezení, která rozhodují
Část C je to, co si kupující přečte první a co určuje, zda a za kolik obchod proběhne. Každý zápis tu má tři otázky: co to je, kolik to stojí, jak to zanikne.
| Zápis v části C | Co znamená | Jak se řeší před prodejem |
|---|---|---|
| Zástavní právo smluvní | Obvykle hypotéka. Zajišťuje dluh do uvedené výše; nezaniká splacením, ale výmazem. | Splacená: kvitance od banky, návrh na výmaz. Nesplacená: vyčíslení a úhrada z kupní ceny přes úschovu. Podrobně v článku o zástavním právu. |
| Zástavní právo exekutorské / z rozhodnutí správního orgánu | Zajišťuje vymáhanou pohledávku (exekutor, finanční úřad, správa sociálního zabezpečení). | Vyčíslení od věřitele, úhrada z kupní ceny, souhlas s výmazem. U exekuce navíc režim § 44a exekučního řádu. |
| Exekuční příkaz k prodeji | Exekutor může nemovitost prodat v dražbě; Vy ji bez souhlasu převést nesmíte. | Prodej se souhlasem exekutora a věřitelů za cenu nejméně obvyklou, platba k rukám exekutora (§ 44a odst. 4). Viz prodej v exekuci. |
| Věcné břemeno (služebnost, reálné břemeno) | Dožití, užívání, cesta, vedení sítí. Přechází na kupujícího; cenu snižuje podle rozsahu. | Zaniklé (oprávněný zemřel, doba uplynula): doložit a vymazat. Trvající: uvést ve smlouvě, promítnout do ceny; případně dohoda o zrušení s oprávněným. |
| Předkupní právo | Někdo má právo koupit nemovitost přednostně za stejnou cenu; smluvní nebo zákonné. | Nabídnout předkupníkovi písemně; teprve po jeho odmítnutí nebo marném uplynutí lhůty prodat třetí osobě. U podílů viz článek o podílu. |
| Zákaz zcizení nebo zatížení | Bez souhlasu oprávněného (nejčastěji banky) nesmíte převádět ani zastavovat (§ 1761). | Písemný souhlas oprávněného před podpisem; banka ho dává spolu s vyčíslením hypotéky. |
| Právo stavby, nájem, pacht (jsou-li zapsány) | Někdo má právo nemovitost užívat; nájem přechází na kupujícího i bez zápisu (§ 2221). | Předložit smlouvy, promítnout do ceny; viz výkup s nájmem. |
Nevíte, co zápis na Vašem LV znamená?
Pošlete nám číslo LV a katastrální území. Projdeme části C a D, řekneme Vám, co prodej blokuje, co se dá vymazat a co se vyřeší z kupní ceny.
5. Části D, E, F
Část D obsahuje poznámky a jiné zápisy. Poznámky nezakládají práva, ale upozorňují na stav, který kupujícího zajímá: zahájení exekuce, nařízení výkonu rozhodnutí, zahájení insolvenčního řízení, prohlášení konkursu, poznámka spornosti (§ 986 občanského zákoníku), změna číslování parcel, probíhající pozemková úprava. Poznámka o insolvenci nebo konkursu prodej prakticky zastaví: nemovitost spravuje insolvenční správce a o prodeji rozhoduje on, ne Vy. Poznámka spornosti odradí banky i většinu kupujících. Ostatní poznámky (například o změně výměry) jsou administrativní a prodeji nevadí.
Část E uvádí nabývací tituly: kupní smlouvu, usnesení o dědictví, darovací smlouvu, rozhodnutí soudu. Kupující si podle nich ověří, jak jste nemovitost získali, a podle data nabytí posoudí Vaši daňovou situaci (osvobození po 2 letech bydliště nebo 10 letech vlastnictví). Mějte listiny po ruce; katastr je archivuje ve sbírce listin, ale rychlejší je ukázat vlastní.
Část F je vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám. Týká se zemědělské půdy: určuje její kvalitu a ovlivňuje daň z nemovitých věcí a odvody při vynětí ze zemědělského půdního fondu. U bytu a běžného domu se zahradou je prázdná nebo nevýznamná; u pozemku pro výstavbu rozhoduje o tom, kolik bude stát vynětí.
6. Jak LV před prodejem vyčistit
- Stáhněte úplný výpis a přečtěte části C a DSepište každý zápis zvlášť: co, ve prospěch koho, v jaké výši, číslo řízení nebo spisová značka.
- Rozdělte zápisy na mrtvé a živéMrtvé: splacená hypotéka, břemeno dožití po zemřelém, exekuce dávno ukončená. Živé: běžící dluh, trvající břemeno, aktivní exekuce.
- Mrtvé vymažteKvitance od banky, úmrtní list oprávněného, usnesení o skončení exekuce; návrh na výmaz s poplatkem 2 000 Kč u vkladu (u(u výmazu záznamem, například exekuce, bez poplatku)nbsp;zápisů prováděných záznamem nebo poznámkou, například u(u výmazu záznamem, například exekuce, bez poplatku)nbsp;exekuce, obvykle bez poplatku). Počítejte 3–5 týdnů.
- Živé vyčísleteOd každého věřitele písemné vyčíslení k datu, včetně podmínek pro výmaz. Kupující ho bude chtít vidět a schovatel podle něj rozdělí kupní cenu.
- Opravte údaje v části AZměna příjmení nebo adresy: ohlášení změny s dokladem, bez poplatku. Ušetří dotazy katastru při vkladu.
- Připravte listiny z části ENabývací titul, u dědictví usnesení s doložkou právní moci, u bytu i prohlášení vlastníka (má SVJ).
- Před podpisem stáhněte LV znovuA ještě jednou před složením peněz do úschovy. Plomba, o které nevíte, je nejhorší překvapení u podpisu.
7. Modelový příklad
Paní vlastní byt 2+1 v Ostravě-Zábřehu, chce ho prodat a přestěhovat se k dceři. Zájemce si stáhl LV a odstoupil od jednání s tím, že „je tam zástava a plomba“. Úplný výpis ukázal: v části C zástavní právo smluvní pro banku z roku 2011 (hypotéka splacená v roce 2021, výmaz nikdy nepodán) a věcné břemeno užívání pro zemřelého manžela; v hlavičce plomba s číslem řízení, za kterým bylo ohlášení změny adresy podané dcerou týden předtím. Nic z toho prodej nebrání, ale všechno to zájemce vyděsilo. Postup: banka vydala kvitanci do 10 dnů, úmrtní list měla paní doma, jeden návrh na výmaz obou zápisů (poplatek 2 000 Kč), plomba z ohlášení zmizela do týdne. Za pět týdnů byl LV čistý a byt se prodal za cenu, o kterou zájemce původně chtěl smlouvat dolů. Kdyby paní LV přečetla před inzercí, ušetřila by šest týdnů a jednoho kupujícího.
8. Čísla, lhůty a paragrafy
- Plomba: vyznačí se nejpozději následující pracovní den po doručení návrhu nebo listiny (§ 18 katastrálního zákona č. 256/2013 Sb.).
- Vkladové řízení (vklad i výmaz zástavy či břemene): rozhodnutí nejdříve po 20 dnech; poplatek 2 000 Kč.
- Materiální publicita: kdo se dovolá zapsaného stavu, je chráněn; neznalost zápisu nikoho neomlouvá (§ 980, § 984 občanského zákoníku).
- Poznámka spornosti: § 986 občanského zákoníku; poznámky v katastru: § 23 katastrálního zákona.
- Zánik zástavního práva a výmaz: § 1376 a násl. občanského zákoníku; zákaz zcizení a zatížení: § 1761.
- Nájem přechází na nabyvatele i bez zápisu v katastru: § 2221 občanského zákoníku.
Časté otázky
Pro první orientaci ano: ukáže vlastníky, nemovitosti a to, zda je v části C nějaký zápis. Neukáže ale detaily (výši zástavy, oprávněného z břemene, spisovou značku exekuce) a nemá právní účinky. Před prodejem si pořiďte úplný výpis: na CzechPOINT, na katastrálním pracovišti nebo přes dálkový přístup ČÚZK, za poplatek podle sazebníku.
Plombu. Katastr ji vyznačí nejpozději následující pracovní den po doručení návrhu nebo listiny, které se nemovitosti týkají. Znamená, že probíhá řízení (vklad, záznam, poznámka) a právní vztahy se mohou změnit. Dokud plomba trvá, katastr o dalším návrhu k téže nemovitosti rozhodne až po skončení dřívějšího řízení. Co plomba znamená konkrétně, zjistíte z informace o řízení (číslo řízení je na LV).
Zástavní právo v katastru nezaniká samo splacením; zanikne zápisem výmazu na základě potvrzení banky (kvitance) a návrhu na výmaz. Banka potvrzení vydá po splacení, návrh podáváte Vy. Bez výmazu kupující vidí zástavu a bude chtít vyčíslení nebo bude odkládat podpis. Vyřešte to před inzercí.
Naopak. Podle § 980 občanského zákoníku neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje; co je v katastru, se považuje za známé. Kupující zástavu, břemeno nebo exekuci na LV vidí a přebírá, pokud se ve smlouvě nedohodne jinak. Právě proto bude chtít zápisy vyřešit dřív, než zaplatí.
Právně ano, prakticky velmi obtížně. Poznámka spornosti (§ 986) říká, že někdo zpochybňuje zapsané právo; kdo nemovitost koupí, nese riziko, že ji soud přizná někomu jinému. Většina kupujících i bank odmítne. Nejdřív spor vyřešte nebo počítejte s výraznou slevou a kupujícím, který riziko výslovně přebírá.
Řízení o výmazu je vkladové řízení se stejnou lhůtou jako vklad: katastr rozhodne nejdříve po 20 dnech, v praxi za 3–5 týdnů; poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč. Proto na to myslete měsíc a půl před podpisem kupní smlouvy.
Protože zápisy se mění a plomba se může objevit kdykoli. Před podpisem smlouvy a před složením kupní ceny do úschovy si kupující nebo schovatel stáhne aktuální LV. Je to běžná opatrnost, ne nedůvěra vůči Vám.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- e-Sbírka: zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (§ 18 plomba, § 23 poznámky, § 52 nahlížení)
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 980 materiální publicita, § 984 dobrá víra, § 986 poznámka spornosti, § 1376 zánik zástavního práva)
- ČÚZK: Nahlížení do katastru nemovitostí
- ČÚZK: zápisy do katastru (vklad, záznam, poznámka; lhůty)
- ČÚZK: sazby správních poplatků (vklad, výpisy)
Poznámka: Zdroje jsou primární právní a úřední podklady platné k datu aktualizace. Jednotlivé lhůty a částky si před rozhodnutím ověřte v aktuálním znění.
Chcete LV projít společně?
Pošlete nám číslo LV a katastrální území (nic víc na začátek nepotřebujeme). Řekneme, které zápisy prodej blokují, jak je vyřešit a zda má u Vaší nemovitosti smysl přímý odkup.
Konzultace je nezávazná.