Stručné shrnutí
Před podpisem kupní smlouvy zkontrolujte: kdo podepisuje (všichni vlastníci, u společného jmění oba manželé), zda je nemovitost označena přesně podle katastru, jak a kdy se platí kupní cena (úschova s objektivní podmínkou výplaty), co prohlašujete o stavu a vadách (zamlčená vada se dá uplatnit až 5 let), kdy a jak předáte nemovitost, zda jsou sankce oboustranné a přiměřené, zda předáváte průkaz energetické náročnosti, kdo podává návrh na vklad a kdo platí náklady. Po podpisu Vás čekají ověřené podpisy, vklad (20 dnů), oznámení SVJ, daň z nemovitých věcí a případně daň z příjmu.
1. Než začnete číst smlouvu
Tři věci si obstarejte dřív, než otevřete návrh smlouvy: aktuální úplný list vlastnictví (jak ho číst, popisuje samostatný článek), nabývací titul a informaci, kdo kupujícího financuje. Bez LV nepoznáte, zda smlouva označuje nemovitost správně a zda v ní nechybí zástava, kterou je třeba vypořádat. Bez nabývacího titulu nevíte, zda nemovitost patří jen Vám, nebo i manželovi. A bez informace o financování nevíte, proč smlouva obsahuje zástavu pro cizí banku a proč se peníze skládají ve dvou částech.
Ještě jedna zásada: smlouvu čtete jako celek se smlouvou o úschově a případně s rezervační smlouvou. Co je v jedné výhodné, může druhá zrušit. Typicky: kupní smlouva říká „kupní cena bude uhrazena prostřednictvím úschovy“, smlouva o úschově říká „schovatel vyplatí po souhlasu kupujícího“. První věta zní dobře, druhá dává kupujícímu Vaše peníze do ruky.
2. Kontrolní seznam ve 12 bodech
| Bod | Co zkontrolovat | Kde je chyba nejčastěji |
|---|---|---|
| 1. Strany | Všichni vlastníci z části A listu vlastnictví; u SJM oba manželé, i když je zapsán jen jeden (§ 714). Kupující s úplnými identifikačními údaji; u firmy ověřit v obchodním rejstříku, kdo za ni podepisuje. | Chybějící manžel; dědic, který ještě není zapsán; spoluvlastník „podepíše později“. |
| 2. Předmět | Označení přesně podle katastru (§ 8 katastrálního zákona): parcelní číslo, katastrální území, číslo jednotky, podíl na společných částech a na pozemku, příslušenství (sklep, garážové stání jako samostatná jednotka nebo podíl). | Zapomenutý podíl na pozemku nebo na dalších jednotkách; sklep, který právně není součástí bytu. |
| 3. Kupní cena a platba | Celková částka číslem i slovy; složení do úschovy před podáním návrhu na vklad; podmínka výplaty objektivní (LV s kupujícím), ne souhlas kupujícího; lhůta výplaty; rozdělení plateb věřitelům. | Část ceny „při podpisu“ bez úschovy; výplata „po předání“ bez termínu. |
| 4. Zástavy a dluhy | Každý zápis z části C má ve smlouvě postup: vyčíslení, úhrada z kupní ceny, kvitance, výmaz. Dluhy vůči SVJ (přecházejí na kupujícího, § 1186) vyčísleny a uhrazeny. | Prohlášení „nemovitost je bez dluhů“, ačkoli na LV je zástava; chybějící postup pro výmaz. |
| 5. Stav a vady | Co prohlašujete o stavu; známé vady vyjmenované; odkaz na prohlídku a dokumenty (revize, PENB, technická zpráva). Viz kapitola 3. | Obecné „prodávající prohlašuje, že nemovitost nemá vady“, které podepisujete, i když víte o vlhkém sklepě. |
| 6. Nájem a užívání | Je-li nemovitost pronajata, smlouva to říká a nájem přechází na kupujícího (§ 2221). Není-li, prohlašujete, že žádná práva třetích osob neexistují; ověřte, že je to pravda (dožití, výpůjčka příbuzným). | Zapomenutý nájemník nebo příbuzný „bydlící na dobré slovo“. |
| 7. Předání | Termín vázaný na výplatu (ne na vklad, ne na podpis); protokol se stavy měřidel; co v nemovitosti zůstává; převod energií; klíče. | Předání „do 5 dnů od vkladu“, zatímco výplata proběhne až týden po předání. |
| 8. Sankce a odstoupení | Smluvní pokuty oboustranné a přiměřené; důvody odstoupení pro obě strany; osud zálohy a úschovy při odstoupení. Viz kapitola 4. | Pokuta 0,5 % denně za pozdní vyklizení bez stropu; odstoupení jen pro kupujícího. |
| 9. PENB | Průkaz energetické náročnosti předán nejpozději při podpisu (§ 7a zákona č. 406/2000 Sb.); ve smlouvě potvrzení o předání. | Průkaz „bude dodán“, což je přestupek prodávajícího a záminka k pozdějším sporům. |
| 10. Náklady | Kdo platí smlouvy, úschovu, ověření podpisů, poplatek za vklad 2 000 Kč, znalecký posudek (je-li třeba), PENB. | Nic není napsáno; každá strana předpokládá, že platí ta druhá. |
| 11. Podpisy a vklad | Podpisy pro katastr úředně ověřené (§ 7 katastrálního zákona); kdo podává návrh na vklad a kdy; plná moc, podává-li advokát; počet vyhotovení. | Podpis bez ověření, dva různé dny podpisu bez ověření obou; návrh podaný dřív, než jsou peníze v úschově. |
| 12. Daně a oznámení | Vlastní daňová situace (osvobození po 2 letech bydliště nebo 10 letech vlastnictví, § 4 odst. 1 ZDP); oznamovací povinnosti po prodeji (SVJ, daň z nemovitých věcí). Nepatří do smlouvy, ale rozhodují o čistém výnosu. | Prodej měsíc před uplynutím dvouleté lhůty; nepodané oznámení a pokuta. |
Máte v ruce návrh smlouvy a něco Vám v něm nesedí?
Pošlete nám ho. Řekneme, které body z tohoto seznamu chybí nebo jsou napsané v neprospěch prodávajícího. Pokud u Vás dává smysl přímý odkup, připravíme smlouvy, ve kterých těch dvanáct bodů najdete.
3. Vady: co říct a co se stane, když ne
Odpovědnost za vady je místo, kde prodávající nejčastěji prohrávají spory, které vůbec nemusely vzniknout. Pravidla jsou jednoduchá. Za vadu, kterou kupující znal nebo musel při prohlídce poznat, neodpovídáte (§ 2103). Za skrytou vadu stavby odpovídáte, pokud ji kupující oznámí do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2). A za vadu, o které jste věděli a zamlčeli ji, odpovídáte vždy, i když smlouva odpovědnost vylučuje nebo lhůta uplynula.
Z toho plyne jediná rozumná strategie: známé vady vyjmenujte ve smlouvě nebo v příloze. Vlhký sklep, zatékání u komína, hliníkové rozvody, nefunkční ventil, praskliny v omítce, hluk z výtahu. Každá přiznaná vada se stává vadou, kterou kupující znal, a tím mizí z Vaší odpovědnosti. Cena se o ni možná sníží (o kolik, rozebírá článek o tom, co snižuje cenu), ale sníží se jednou a o známou částku. Zamlčená vada stojí opravu, právníka a roky nejistoty.
Pozor na formulaci „kupující si nemovitost prohlédl a kupuje ji, jak stojí a leží“. Doložka „jak stojí a leží“ (§ 1918) se vztahuje na věci prodávané úhrnkem, ne na jednotlivě určenou nemovitost; soudy ji u bytů a domů jako vyloučení odpovědnosti neuznávají. Funguje jen konkrétní výčet vad, které kupující bere na vědomí.
4. Sankce, odstoupení a rovnováha smlouvy
Návrh smlouvy píše zpravidla strana, která platí advokáta, a ten píše pro svého klienta. To je legitimní; Vaším úkolem je najít, kde smlouva stojí na jedné noze. Ptejte se u každé sankce: platí i obráceně? Pokuta za pozdní vyklizení má mít protějšek v pokutě za pozdní složení kupní ceny. Právo kupujícího odstoupit, když vklad neprojde, má mít protějšek ve Vašem právu odstoupit, když peníze nedorazí do úschovy v termínu.
Výše pokut: zákon nestanoví strop, ale nepřiměřenou pokutu může soud snížit (§ 2051). Rozumná denní pokuta za pozdní vyklizení je v řádu stovek až nízkých tisíců korun se stropem; procento z kupní ceny denně bez stropu je nepřiměřené a nemá ve smlouvě co dělat. Záloha zaplacená mimo úschovu potřebuje větu o tom, kdo ji vrací a do kdy při každé variantě ukončení. A smlouva má říkat, co se stane při zamítnutí vkladu: zpravidla povinnost obou stran odstranit vady návrhu a podat ho znovu, teprve pak odstoupení.
5. Co Vás čeká po podpisu
- Ověření podpisůCzechPOINT, notář nebo advokát; s dokladem totožnosti. Podpisy všech prodávajících musí být ověřené, jinak katastr vklad zamítne.
- Složení kupní ceny do úschovyPočkejte na písemné potvrzení schovatele. Teprve pak souhlaste s podáním návrhu na vklad.
- VkladKatastr rozhodne nejdříve po 20 dnech; poplatek 2 000 Kč. Účastníci dostanou informaci o zahájení řízení (plomba); sledujte ji, není-li návrh podán někým jiným.
- Výplata a předáníPodle smlouvy o úschově; protokol se stavy měřidel; převod odběrných míst energií na kupujícího.
- Oznámení SVJDo jednoho měsíce od zápisu (§ 1177 občanského zákoníku). Do té doby platí zálohy vlastník zapsaný v katastru.
- Daň z nemovitých věcíPoplatníkem je vlastník k 1. lednu. Do 31. ledna následujícího roku oznamte finančnímu úřadu, že jste přestali být poplatníkem (§ 13a odst. 9); kupující podá přiznání.
- Daň z příjmuNení-li příjem osvobozen (§ 4 odst. 1 písm. a) a b) ZDP), uvedete ho v přiznání za rok prodeje; osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč se do konce lhůty pro přiznání oznamuje (§ 38v). Podrobněji v článku o prodeji zděděné nemovitosti.
6. Modelový příklad
Pán prodává rodinný dům v Ostravě-Petřkovicích, kupující má hypotéku, smlouvu píše advokát banky. Pán ji projde podle seznamu a najde čtyři věci. Za prvé: v části A je zapsán sám, dům ale koupil v roce 2009 za manželství; manželka ve smlouvě chybí (bod 1). Za druhé: předmět uvádí parcelu se stavbou, ale ne sousední parcelu se zahradou, kterou koupil později a má vlastní LV (bod 2). Za třetí: prohlašuje, že dům „nemá žádné vady“, přestože po přívalovém dešti zatéká do garáže; kupující to na prohlídce viděl, ale ve smlouvě to není (bod 5). Za čtvrté: pokuta za pozdní vyklizení 5 000 Kč denně bez stropu, pokuta pro kupujícího žádná (bod 8). Advokát pána vrátí smlouvu se čtyřmi úpravami: manželka jako druhá prodávající, doplněná parcela, výčet vad s větou, že kupující je bere na vědomí a cena je tomu přizpůsobena, pokuta 1 000 Kč denně nejvýše do 30 000 Kč a stejná pokuta pro kupujícího za pozdní složení ceny. Advokát banky vše přijal; trvalo to dva dny. Bez kontroly by katastr vklad zamítl kvůli chybějícímu podpisu a garáž by se za rok stala předmětem sporu.
7. Čísla, lhůty a paragrafy
- Společné jmění manželů: souhlas obou k jednání, které není běžné (§ 714 občanského zákoníku).
- Vady: neodpovídá se za vadu známou kupujícímu (§ 2103); skrytá vada stavby do 5 let od nabytí (§ 2129 odst. 2); zamlčená vada bez omezení.
- Smluvní pokuta: § 2048 a násl.; soudní snížení nepřiměřené pokuty § 2051.
- PENB při prodeji: § 7a zákona č. 406/2000 Sb.; předání nejpozději při podpisu smlouvy.
- Katastr: úředně ověřené podpisy (§ 7 katastrálního zákona); rozhodnutí o vkladu nejdříve po 20 dnech; poplatek 2 000 Kč.
- Po prodeji: oznámení SVJ do 1 měsíce (§ 1177); oznámení o zániku poplatnictví daně z nemovitých věcí do 31. ledna (§ 13a odst. 9 zákona č. 338/1992 Sb.); daň z příjmu § 4 odst. 1 písm. a), b) a § 38v zákona č. 586/1992 Sb.
Časté otázky
Nemusí; zákon vyžaduje jen písemnou formu a pro katastr úředně ověřené podpisy. Vzor z internetu ale neřeší Vaši situaci (hypotéka, SJM, nájemník, vady) a chyby se projeví, až když už nejde couvnout. Cena advokáta za smlouvu s úschovou je zlomek kupní ceny; když smlouvu píše advokát kupujícího, nechte ji přečíst vlastním.
Pokud byt patří do společného jmění (nabyt za trvání manželství úplatně, ne darem, dědictvím ani z výlučných prostředků), ne. Podle § 714 občanského zákoníku jde o jednání, které není běžné, a vyžaduje souhlas obou; bez něj se druhý manžel může dovolat neplatnosti. Kupující proto bude chtít buď podpis obou, nebo doklad, že byt je výlučně Váš.
Záleží, zda jste o ní věděli nebo měli vědět. Vadu, kterou kupující znal nebo musel poznat při prohlídce, uplatnit nemůže (§ 2103). Skrytou vadu stavby může oznámit do 5 let od nabytí (§ 2129 odst. 2); u vady, kterou jste znali a zamlčeli, se tato lhůta ani ujednané vyloučení odpovědnosti neuplatní. Nejlevnější obrana je vady popsat ve smlouvě.
Ano, u prodeje budovy nebo jednotky předává prodávající kupujícímu PENB nebo jeho ověřenou kopii nejpozději při podpisu smlouvy a ukazatele z něj uvádí už v inzerci (§ 7a zákona č. 406/2000 Sb.). U bytu ho na vyžádání předloží společenství vlastníků; nemá-li ho, lze ho nahradit vyúčtováním energií za 3 roky. Chybějící průkaz je přestupek, ale platnost smlouvy neovlivní.
Podle smlouvy. Návrh může podat kterákoli strana nebo advokát na základě plné moci; obvykle ho podává ten, u koho leží podepsané smlouvy (schovatel). Poplatek platí zpravidla kupující, u přímého odkupu kupující. Napište to do smlouvy; nepředpokládejte.
Rezervační smlouva je samostatný závazek a pokuta v ní je běžná, musí ale být přiměřená a vázaná na Vaše zavinění. Než ji podepíšete, chtějte vidět návrh kupní smlouvy nebo alespoň její podstatné podmínky; jinak se zavazujete prodat za podmínek, které neznáte.
Ano: společenství vlastníků změnu vlastníka do jednoho měsíce (§ 1177 občanského zákoníku), finančnímu úřadu do 31. ledna následujícího roku, že jste přestali být poplatníkem daně z nemovitých věcí, a v daňovém přiznání příjem z prodeje, není-li osvobozen. Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč se finančnímu úřadu oznamuje (§ 38v).
Zdroje a odpovědnost za obsah
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 714 SJM, § 1177 oznámení SVJ, § 2048–2051 smluvní pokuta, § 2079 a násl. kupní smlouva, § 2099–2112 vady, § 2128–2131 nemovité věci, § 2221 nájem)
- e-Sbírka: zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (§ 7 ověřené podpisy, § 8 označení nemovitostí, § 14 a násl. návrh na vklad)
- e-Sbírka: zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií (§ 7a průkaz energetické náročnosti)
- e-Sbírka: zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 4 odst. 1 osvobození, § 38v oznámení)
- e-Sbírka: zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (§ 13a daňové přiznání a oznámení)
- ČÚZK: zápisy do katastru (vkladové řízení, lhůty)
Poznámka: Zdroje jsou primární právní a úřední podklady platné k datu aktualizace. Jednotlivé lhůty a částky si před rozhodnutím ověřte v aktuálním znění.
Chcete smlouvy, které projdou tímto seznamem?
Při přímém odkupu dostanete kupní a úschovní smlouvu k prostudování před podpisem, s časem na konzultaci s vlastním advokátem. Náklady na smlouvy, úschovu a vklad neseme my; je to ve smlouvě.
Nabídka je nezávazná.