Stručné shrnutí
Kupujícího prověřte před podpisem rezervační smlouvy, ne až u kupní. Chtějte doklad totožnosti (u firmy výpis z obchodního rejstříku), doklad o financování (výpis z účtu s dostatečným zůstatkem, nebo potvrzení banky o předschválení hypotéky s výší úvěru) a jasné lhůty: do kdy doloží schválený úvěr, do kdy podepíše kupní smlouvu, do kdy složí kupní cenu do úschovy. Rezervační zálohu skládejte k advokátovi nebo notáři, ne na soukromý účet, a sjednejte, kdy propadá a kdy se vrací.
1. Kdy kupujícího prověřovat
Před podpisem rezervační smlouvy, protože od ní běží lhůty a byt stahujete z nabídky. Po prohlídce, když zájemce projeví vážný zájem, mu řekněte rovnou: „Před rezervací potřebuji vidět doklad totožnosti a doklad, z čeho budete platit.“ Vážný kupující to má připravené; ten, kdo se urazí, by Vám za dva měsíce stejně nezaplatil.
2. Totožnost a kdo jedná
U fyzické osoby občanský průkaz nebo pas; jméno a datum narození musí souhlasit s tím, co půjde do kupní smlouvy a do katastru. Kupují‑li manželé, budou ve smlouvě oba. U firmy výpis z obchodního rejstříku (or.justice.cz, zdarma) a kontrola, kdo za firmu smí podepisovat; u jednání přes zmocněnce plná moc s úředně ověřeným podpisem. Ověřte také, že kupující není v insolvenci (insolvenční rejstřík, zdarma); dlužník v úpadku byt nekoupí, i když má peníze.
3. Financování: co chtít vidět
| Způsob platby | Co doložit | Riziko a lhůta |
|---|---|---|
| Vlastní prostředky | Výpis z účtu se zůstatkem ve výši kupní ceny (údaje o pohybech může začernit), nebo potvrzení banky | Nízké. Kupní cena do úschovy do 7–14 dnů po podpisu kupní smlouvy. |
| Hypotéka | Potvrzení banky o předschválení s výší úvěru a platností; výpis pro vlastní zdroje (banky obvykle financují nejvýše 80–90 % ceny) | Střední. Odhad banky může vyjít níž než kupní cena; schválení 3–6 týdnů, čerpání po vkladu zástavy. |
| Prodej jiné nemovitosti | Podepsaná kupní smlouva na jeho nemovitost a potvrzení schovatele o složení ceny | Vysoké, pokud jeho prodej ještě neběží. Bez podepsané smlouvy nerezervujte. |
| Kombinace | Obojí výše | Lhůty nastavte podle pomalejší části. |
Předschválení hypotéky není schválení. Banka schválí úvěr až po odhadu Vašeho bytu a kontrole dokumentů kupujícího. Když odhad vyjde pod kupní cenu, musí kupující rozdíl doplatit z vlastních zdrojů, a tady obchody padají. Ptejte se proto i na výši vlastních zdrojů.
4. Kupující s hypotékou: lhůty a odhad banky
- Rezervační smlouvaLhůta na doložení schváleného úvěru: 4–6 týdnů. Umožněte odhadci banky přístup do bytu do 10 dnů.
- Odhad bankyPřipravte půdorys, list vlastnictví, PENB, vyúčtování SVJ; odhadce je bude chtít. Odhad trvá 1–3 týdny.
- Schválení a úvěrová smlouvaKupující Vám doloží schválení; teprve teď podepisujte kupní smlouvu.
- Zástavní smlouva a vklad zástavyBanka kupujícího vloží zástavní právo na Váš byt ještě před převodem; podepisujete ji Vy jako vlastník. Poplatek 2 000 Kč platí obvykle kupující.
- Čerpání do úschovyPo vkladu zástavy (20 dnů) banka pošle úvěr do úschovy. Vlastní zdroje má kupující složit už při podpisu kupní smlouvy.
- Vklad vlastnického práva a výplataDalších 20 dnů. Celkem od rezervace po peníze 8–12 týdnů.
5. Rezervační smlouva a záloha
Rezervační smlouva je smlouva nepojmenovaná (§ 1746 odst. 2 občanského zákoníku); platí to, co si napíšete. Bez realitky ji uzavíráte přímo s kupujícím a má obsahovat: přesné označení stran a bytu, kupní cenu, výši rezervační zálohy a kam se skládá, lhůtu pro doložení financování, lhůtu pro podpis kupní smlouvy, co se stane při nesplnění (propadnutí zálohy jako smluvní pokuta podle § 2048, nebo vrácení), a kdo platí advokáta, úschovu a poplatky. Záloha 2–5 % kupní ceny je obvyklá; skládejte ji do úschovy nebo na zvlášť označený účet s pravidly, ne „na ruku“.
Neuzavírejte rezervační smlouvu na dobu delší než 6–8 týdnů. Delší rezervace bez schváleného úvěru blokuje byt a sráží zájem ostatních.
6. Varovné signály
„Peníze mám, nebojte.“ Bez dokladu nerezervujte. Vážný kupující doklad má.
Buď nezná postup, nebo chce výhodu, kterou Vy nemáte. Trvejte na úschově.
Podepsaná kupní smlouva bez peněz Vás váže; když úvěr nedostane, řešíte odstoupení a spor.
Kupující, který nesmlouvá a nezajímá se o vady, často nekupuje pro sebe, nebo neplánuje zaplatit.
Ověřte v rejstříku a chtějte doklad o prostředcích firmy; úschova a advokát provedou identifikaci podle AML zákona.
Peníze mají přijít od kupujícího. Platba od třetí osoby komplikuje vrácení i identifikaci.
7. Checklist před rezervací
Mám od kupujícího
- Kopii dokladu totožnosti; u firmy výpis z rejstříku a doklad jednající osoby.
- Doklad o financování: výpis z účtu, nebo předschválení hypotéky s částkou a platností.
- Informaci o výši vlastních zdrojů u hypotéky.
- Písemnou lhůtu pro doložení schváleného úvěru (nejvýše 6 týdnů).
- Písemnou lhůtu pro podpis kupní smlouvy a složení kupní ceny do úschovy.
- Dohodu o záloze: výše, kam se skládá, kdy propadá, kdy se vrací.
- Dohodu, kdo platí advokáta, úschovu a správní poplatky.
- Kontrolu insolvenčního rejstříku.
8. Modelový příklad
Prodávající bytu 2+kk v Ostravě-Mariánských Horách za 2 900 000 Kč měl dva zájemce. První nabídl plnou cenu, financování „hypotékou, mám to domluvené“, doklad nedodal, chtěl rezervaci na 3 měsíce. Druhý nabídl 2 850 000 Kč, doložil předschválení na 2 300 000 Kč a výpis s 600 000 Kč vlastních zdrojů, přistoupil na lhůtu 5 týdnů a zálohu 100 000 Kč do advokátní úschovy. Prodávající vzal druhého. Odhad banky vyšel 2 800 000 Kč, banka půjčila 2 240 000 Kč, kupující doplatil 610 000 Kč z vlastního; peníze byly v úschově 9 týdnů po rezervaci. O 50 000 Kč nižší cena byla cenou za jistotu; první zájemce mezitím žádal o úvěr u třetí banky.
9. Čísla, lhůty a paragrafy
- Rezervační smlouva: nepojmenovaná smlouva podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku; propadnutí zálohy jako smluvní pokuta podle § 2048 a násl.
- Smlouva o smlouvě budoucí kupní: § 1785 a násl.; lhůta k výzvě 1 rok, není‑li sjednána jinak.
- Identifikace stran a původ prostředků: zákon č. 253/2008 Sb.; provádí povinná osoba (advokát, notář, realitní zprostředkovatel).
- Lhůta katastru u vkladu zástavy i vlastnictví: 20 dnů; poplatek 2 000 Kč za každý návrh.
- Veřejný rejstřík a insolvenční rejstřík: justice.cz, zdarma.
Časté otázky
Ano. Prodávající má oprávněný zájem ověřit, že kupující dokáže zaplatit; kupující může citlivé údaje na výpisu začernit a ponechat jen zůstatek a jméno. Stejně tak smíte chtít potvrzení banky o předschválení úvěru.
Písemné stanovisko banky, že kupujícímu podle jeho příjmů půjčí určitou částku. Není to schválení úvěru; to přijde až po odhadu Vaší nemovitosti a kontrole dokumentů. Předschválení sníží riziko, neodstraní ho.
Od podpisu rezervace obvykle 3–6 týdnů: odhad nemovitosti bankou, schválení, podpis úvěrové smlouvy. Čerpání do úschovy až po vkladu zástavního práva banky, tedy dalších 20 dnů a víc. Celkem počítejte 8–12 týdnů do peněz.
Do úschovy k advokátovi nebo notáři, případně na účet, který je ve smlouvě jasně označen a s pravidly, kdy se vrací a kdy propadá. Záloha na Váš soukromý účet vyvolává u kupujícího nedůvěru a v případě sporu ji budete vracet i s úroky.
Jen když si to sjednáte. Do rezervační smlouvy patří výslovné ujednání: nedoloží‑li kupující schválený úvěr do určitého data, smlouva zaniká a záloha se vrací (nebo nevrací, podle dohody). Bez ujednání platí obecná pravidla občanského zákoníku a spor je téměř jistý.
Vy jako fyzická osoba prodávající vlastní byt ne. Povinnou osobou podle zákona č. 253/2008 Sb. je realitní zprostředkovatel, advokát nebo notář, kteří úschovu vedou; ti identifikaci obou stran provedou a mohou chtít doložit původ peněz.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 1785 smlouva o smlouvě budoucí, § 2048 smluvní pokuta, § 1746 nepojmenované smlouvy)
- e-Sbírka: zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů (povinné osoby, identifikace)
- ČÚZK: zápisy do katastru nemovitostí
- Ministerstvo spravedlnosti: veřejný rejstřík (ověření firmy a jednající osoby)
Poznámka: Zdroje jsou primární právní a úřední podklady platné k datu aktualizace. Jednotlivé lhůty a částky si před rozhodnutím ověřte v aktuálním znění.
Máte zájemce a nevíte, zda mu věřit?
Pošlete nám, co Vám doložil, a návrh rezervační smlouvy. Řekneme, co chybí, jaké lhůty sjednat a kdy je bezpečnější prodat jinak.
Posouzení je nezávazné.