Stručné shrnutí
Zděděný byt nebo dům můžete prodat, jakmile usnesení o dědictví nabude právní moci a katastr Vás zapíše jako vlastníka; notář usnesení katastru zasílá sám. Za řízení platíte odměnu notáře podle notářského tarifu (u pozůstalosti 3 000 000 Kč zhruba 24 500 Kč plus DPH). Nabytí dědictvím je od daně z příjmů osvobozeno; při následném prodeji se do desetiletého časového testu započítává doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, pokud byl Váš příbuzný v řadě přímé nebo manžel. Zdědí‑li nemovitost víc lidí, mají ostatní 6 měsíců předkupní právo k podílu.
1. Kdy můžete zděděnou nemovitost prodat
Až po právní moci usnesení, kterým soud (prostřednictvím notáře jako soudního komisaře) potvrdí, kdo dědictví nabyl, a po zápisu do katastru. Dědic sice nabývá dědictví smrtí zůstavitele (§ 1479 občanského zákoníku), ale nakládat s nemovitostí, tedy prodat ji, může teprve po skončení řízení. Katastrální úřad zapíše nového vlastníka na základě pravomocného usnesení; notář výpis o dědictví zasílá katastru elektronicky sám, Vy nic nepodáváte a neplatíte správní poplatek.
Ověřte si zápis na listu vlastnictví, než začnete inzerovat. Stává se, že usnesení nabylo právní moci, ale katastr ještě zapsal jen plombu. Kupující s hypotékou potřebuje čistý list, kde jste jako vlastník uvedeni Vy.
2. Co se děje v dědickém řízení
Řízení zahajuje soud z úřední povinnosti po oznámení úmrtí matrikou; notáře určuje rozvrh, vybrat si ho nemůžete. Notář zjistí okruh dědiců, závěť nebo dědickou smlouvu, sepíše aktiva a pasiva pozůstalosti a ocení je. U nemovitosti se cena obvykle stanoví podle prohlášení dědiců nebo odhadu realitní kanceláře; znalecký posudek notář vyžaduje, když se dědici na ceně neshodnou nebo je potřeba pro vypořádání.
Pokud byl zůstavitel ženatý nebo vdaná, nejdřív se vypořádá společné jmění manželů: polovina připadá pozůstalému manželovi, druhá polovina do pozůstalosti. Až potom se dělí mezi dědice. Dědici se mohou u notáře dohodnout jinak, než říká zákonná posloupnost; dohoda je častá právě u nemovitostí (jeden dědic vezme byt a ostatní vyplatí).
3. Kolik stojí notář
Odměnu notáře určuje vyhláška č. 196/2001 Sb. (notářský tarif) podle obvyklé ceny aktiv pozůstalosti, ne podle čistého dědictví po odečtení dluhů. Sazby platné od 1. 1. 2021:
| Hodnota aktiv | Sazba |
|---|---|
| z prvních 500 000 Kč | 2 % (nejméně 2 000 Kč) |
| z částky 500 000 – 1 000 000 Kč | 0,9 % |
| z částky 1 000 000 – 3 000 000 Kč | 0,5 % |
| z částky 3 000 000 – 30 000 000 Kč | 0,1 % |
| z částky nad 30 000 000 Kč | 0,05 % (nad 100 mil. Kč 0 %) |
K odměně se připočítává DPH 21 % a hotové výdaje (poštovné, výpisy). U bytu v hodnotě 3 000 000 Kč to dělá 24 500 Kč bez DPH, tedy zhruba 29 600 Kč. Odměnu platí dědici podle podílů, pokud se nedohodnou jinak.
4. Dluhy zůstavitele a výhrada soupisu
Dědictvím přecházejí i dluhy. Bez výhrady soupisu za ně dědic odpovídá v plném rozsahu, i nad hodnotu zděděného majetku (§ 1701 občanského zákoníku). S výhradou soupisu jen do výše ceny nabytého dědictví (§ 1706). Výhradu uplatníte prohlášením u notáře; notář Vás o tomto právu poučí a dá Vám lhůtu jednoho měsíce. Jsou‑li dluhy vyšší než majetek, lze dědictví odmítnout (§ 1485), rovněž ve lhůtě jednoho měsíce od poučení.
Pro prodej to znamená: hypotéka nebo exekuce na zděděném bytě nezanikají. Pokud po zůstaviteli zůstal úvěr, banka bude chtít vyčíslení a splacení z kupní ceny stejně jako u běžného prodeje. Postup je v článku jak prodat byt s hypotékou.
Zdědili jste nemovitost a dědici se neshodnou na prodeji?
Pošlete nám číslo LV a usnesení o dědictví. Řekneme, co lze udělat s podílem, kdy je výhodnější prodat celek a jak vypadá odkup podílu.
5. Více dědiců a předkupní právo
Když nemovitost zdědí víc lidí a u notáře si ji nerozdělí, vzniká podílové spoluvlastnictví. Prodat celý byt jde jen se souhlasem všech; každý spoluvlastník podepisuje kupní smlouvu za svůj podíl. Prodat jen vlastní podíl jde i bez souhlasu ostatních, ale po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo (§ 1124 odst. 1 občanského zákoníku, ve znění od 1. 7. 2020). Musíte jim podíl nabídnout za stejných podmínek, jaké máte s třetí osobou; teprve když nevyužijí, můžete prodat jinému. Převod osobě blízké je z předkupního práva vyňat.
Když se dědici neshodnou, co s bytem, řeší se to buď dohodou o zrušení spoluvlastnictví, nebo soudem. Podrobně v článku co dělat, když se spoluvlastníci neshodnou.
6. Daň z příjmu při prodeji zděděné nemovitosti
Samotné nabytí dědictví je osvobozeno (§ 4a písm. a) zákona o daních z příjmů). Daň řešíte až při prodeji, a to podle § 4 odst. 1 stejného zákona:
- Časový test 10 let (písm. b)): příjem je osvobozen, pokud mezi nabytím a prodejem uplynulo 10 let. Do této doby se započítává doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, byl‑li příbuzným v řadě přímé (rodič, prarodič, dítě, vnuk) nebo manželem. U nemovitostí, které zůstavitel nabyl do 31. 12. 2020, platí původní test 5 let.
- Bydliště 2 roky (písm. a)): pokud jste ve zděděném bytě sami bydleli nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozen bez ohledu na časový test.
- Použití na vlastní bydlení: nesplníte‑li ani jedno, je příjem osvobozen, pokud peníze použijete na obstarání vlastní bytové potřeby do konce následujícího roku a oznámíte to správci daně do lhůty pro podání přiznání.
Když osvobození nesplníte, daníte rozdíl mezi prodejní cenou a cenou zjištěnou pro účely dědického řízení (ta je Vaším výdajem, § 10 odst. 5), sazbou 15 % (nad hranici pro vyšší sazbu 23 %). Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč musíte správci daně oznámit (§ 38v), jinak hrozí pokuta.
7. Postup v 7 krocích
- Výhrada soupisu nebo odmítnutíDo měsíce od poučení notářem. Rozhodněte podle dluhů zůstavitele.
- Dohoda dědiců u notářeKdo bytu nabude, kdo koho vyplatí. Dohoda je levnější než pozdější zrušení spoluvlastnictví.
- Právní moc usneseníNotář vyznačí doložku právní moci a odešle výpis katastru.
- Kontrola listu vlastnictvíJste zapsáni jako vlastník, zástavy a omezení odpovídají skutečnosti.
- Daňové posouzeníSpočítejte časový test se započtením doby zůstavitele; případně plánujte použití peněz na bydlení.
- ProdejBěžný prodej, prodej podílu s nabídkou spoluvlastníkům, nebo odkup. Kupní cena přes úschovu.
- Oznámení a přiznáníOsvobozený příjem nad 5 mil. Kč oznámit; neosvobozený zdanit v přiznání za rok prodeje.
8. Modelový příklad
Dcera zdědila po matce byt 3+1 v Ostravě-Zábřehu, matka ho vlastnila od roku 2009. Notář ocenil byt na 3 200 000 Kč; odměna notáře 24 700 Kč plus DPH, tedy 29 900 Kč. Usnesení nabylo právní moci 14 měsíců po úmrtí; katastr zapsal dceru 3 týdny poté. Dcera byt prodala za 3 350 000 Kč. Daň: doba vlastnictví matky (příbuzný v řadě přímé) se započítává, od roku 2009 uplynulo víc než 10 let, příjem je osvobozen. Protože je nižší než 5 000 000 Kč, oznámení správci daně nepodává. Kdyby byt zdědila po tetě, doba tety by se nezapočetla a dcera by při prodeji do 10 let danila rozdíl 150 000 Kč.
9. Čísla, lhůty a paragrafy
- Nabytí dědictví smrtí zůstavitele: § 1479 občanského zákoníku; nakládání až po právní moci usnesení.
- Odmítnutí dědictví a výhrada soupisu: lhůta 1 měsíc od poučení (§ 1487, § 1675).
- Odpovědnost za dluhy: § 1701 (plně), § 1706 (do výše dědictví při výhradě soupisu).
- Předkupní právo spoluvlastníků z dědictví: 6 měsíců (§ 1124 odst. 1), účinné od 1. 7. 2020.
- Odměna notáře: vyhláška č. 196/2001 Sb., sazby 2 / 0,9 / 0,5 / 0,1 / 0,05 %, minimum 2 000 Kč, plus DPH.
- Osvobození od daně: § 4 odst. 1 písm. a) (bydliště 2 roky) a b) (10 let, 5 let u nabytí do 2020, započtení doby zůstavitele v řadě přímé); § 4a písm. a) (dědictví); § 38v (oznámení nad 5 mil. Kč).
- Zápis do katastru: na základě usnesení, bez správního poplatku; notář zasílá elektronicky.
Časté otázky
Ne. Do právní moci usnesení o dědictví nejste vlastník a katastr převod nezapíše. Kupní smlouvu lze nanejvýš připravit a podepsat smlouvu o smlouvě budoucí; převod následuje až po zápisu.
Ne. Bezúplatný příjem z nabytí dědictví je od daně z příjmů osvobozen (§ 4a písm. a) zákona č. 586/1992 Sb.). Daň může vzniknout až při prodeji, pokud nesplníte podmínky osvobození.
Když od nabytí uplynulo 10 let, přičemž se započítává doba vlastnictví zůstavitele, byl‑li Váš příbuzný v řadě přímé (rodič, prarodič, dítě) nebo manžel. Nebo když jste v bytě bydleli 2 roky před prodejem, nebo peníze použijete na vlastní bydlení.
Odměna podle vyhlášky č. 196/2001 Sb.: 2 % z prvních 500 000 Kč, 0,9 % do 1 mil., 0,5 % do 3 mil., 0,1 % do 30 mil. Kč, plus DPH a hotové výdaje. U pozůstalosti 3 mil. Kč zhruba 24 500 Kč plus DPH.
Dědic odpovídá za dluhy zůstavitele v plném rozsahu, pokud neuplatnil výhradu soupisu pozůstalosti; s výhradou soupisu jen do výše ceny nabytého dědictví (§ 1701 a § 1706 občanského zákoníku). Výhradu uplatněte u notáře včas.
Ano, ale po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví mají ostatní dědici předkupní právo (§ 1124 odst. 1 občanského zákoníku). Po uplynutí lhůty už ne. Převod osobě blízké předkupnímu právu nepodléhá.
Zákon lhůtu nestanoví. Jednoduché řízení s jedním dědicem trvá v praxi několik měsíců; řízení s více dědici, závětí nebo spory déle. Notář Vám sdělí stav a co chybí.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 1475 a násl. dědické právo, § 1124 předkupní právo, § 1701 dluhy)
- e-Sbírka: zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (§ 98 a násl. řízení o pozůstalosti)
- e-Sbírka: vyhláška č. 196/2001 Sb., notářský tarif
- e-Sbírka: zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 4 odst. 1 písm. a), b); § 4a; § 38v)
- ČÚZK: výpis o dědictví zasílaný notářem katastrálnímu pracovišti
- ČÚZK: zápisy do katastru nemovitostí
Poznámka: Zdroje jsou primární právní a úřední podklady platné k datu aktualizace. Jednotlivé lhůty a částky si před rozhodnutím ověřte v aktuálním znění.
Chcete vědět, kdy a za kolik zděděnou nemovitost prodat?
Pošlete nám usnesení o dědictví a číslo LV. Ověříme zápis v katastru, podíly, zatížení a řekneme, zda dává smysl běžný prodej, prodej podílu, nebo odkup.
Posouzení je nezávazné.