Stručné shrnutí
Tržní (obvyklá) cena je částka, za kterou se srovnatelné nemovitosti v dané době a místě skutečně prodávají. Nabídková cena je částka v inzerátu; realizovaná cena bývá nižší, o kolik, závisí na lokalitě a době inzerce. Výkupní cena je nabídka investora, který kupuje hned a bez podmínek; od tržní ceny odečítá své náklady, riziko a marži. Porovnávat se má čistý výnos po odečtení nákladů a času, ne samotná cena. Přímý výkup se vyplatí jen tehdy, když je rozdíl menší než to, co Vás stojí čekání.
1. Tři ceny jedné nemovitosti
| Cena | Kdo ji určuje a z čeho |
|---|---|
| Obvyklá (tržní) | Trh: realizované prodeje srovnatelných nemovitostí v místě a čase. Zjišťuje ji znalec nebo odhadce porovnáním; definuje ji § 2 zákona o oceňování majetku. |
| Nabídková | Prodávající: to, co napíše do inzerátu. Odráží přání, ne trh. Realizovaná cena je zpravidla nižší. |
| Výkupní | Investor: obvyklá cena minus jeho náklady na koupi, opravy, financování a další prodej, minus riziko a marže. Platí ji hned a bez podmínek. |
| Zjištěná (administrativní) | Oceňovací vyhláška; používá se pro daňové a úřední účely, ne pro prodej. Pro Vaše rozhodnutí je bezvýznamná. |
2. Jak se stanovuje tržní cena
Porovnáním se skutečně prodanými nemovitostmi, ne s inzeráty. Odhadce vezme 3–6 prodejů podobných bytů ve stejné části města za posledních 6–12 měsíců, upraví je o rozdíly (patro, stav, výměra, výtah, právní stav) a dostane rozpětí. Realizované ceny najdete ve sbírce listin katastru (kupní smlouvy) a v cenových údajích, které katastr poskytuje; souhrnně je publikuje ČSÚ v indexech realizovaných cen. Odhad, který vychází jen z inzerce, je odhad nabídkové, ne tržní ceny.
Na tržní cenu má vliv i právní stav: byt s exekucí, věcným břemenem nebo nájemníkem na dobu neurčitou má jinou obvyklou cenu než tentýž byt bez zápisů. Co konkrétně a jak moc, rozebírá článek co snižuje cenu nemovitosti.
3. Proč nabídková cena klame
Inzerát ukazuje, za kolik prodávající prodat chce, a u nabídek, které visí měsíce, také za kolik prodat nejde. Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou se liší podle lokality a fáze trhu; v době převisu nabídky bývá vyšší. Kdo nastaví cenu podle nejdražších inzerátů v okolí, prodává později a často nakonec níž než ten, kdo začal na tržní ceně. Pro rozhodování používejte realizované ceny a dobu, po kterou srovnatelné nabídky v inzerci zůstávají.
4. Jak vzniká výkupní cena
Investor počítá odzadu. Vyjde z ceny, za kterou nemovitost po koupi (a případné opravě) prodá, a odečte: náklady na koupi (advokát, úschova, vklad, daň z nemovitosti za dobu držení), náklady na opravy nebo vyklizení, náklady na financování po dobu držení, náklady na další prodej, rezervu na riziko (skryté vady, právní komplikace, pokles trhu) a marži. Co zbude, je maximum, které může nabídnout. Rozpis s čísly je v článku proč je výkupní cena nižší než tržní.
Z toho plyne: výkupní cena není „sleva z tržní ceny“ daná procentem, ale výsledek konkrétního výpočtu. U bytu v dobrém stavu bez právních vad je rozdíl malý, u domu k rekonstrukci s exekucí velký.
5. Jak porovnat čistý výnos, ne cenu
Porovnávejte, kolik Vám zůstane a kdy. U běžného prodeje odečtěte od realizované ceny provizi (pokud prodáváte přes kancelář), náklady na advokáta a úschovu, opravy před prodejem, a hlavně náklady času: úroky a náklady exekuce, které nabíhají, splátky hypotéky, nájem jinde, riziko dražby. U výkupu odečtěte jen to, co si sjednáte ve smlouvě (obvykle nic, náklady nese kupující). Potom porovnejte dvě čísla k témuž datu.
- Zjistěte tržní cenuZ realizovaných prodejů, ne z inzerce. Orientační odhad stačí na první porovnání.
- Odhadněte dobu běžného prodejePodle doby, po kterou srovnatelné nabídky visí, plus 6–10 týdnů na smlouvy, úschovu a katastr.
- Sečtěte náklady čekáníVše, co za tu dobu zaplatíte nebo riskujete: úroky, náklady exekuce, splátky, nájem, pokles ceny.
- Odečtěte náklady prodejeProvize, advokát, úschova, opravy, PENB.
- Vyžádejte si výkupní nabídkuPísemně, se všemi podmínkami: kdo platí náklady, kdy dostanete peníze, co když katastr vklad zdrží.
- Porovnejte čistý výnosKdyž je rozdíl menší než náklady čekání, výkup se vyplatí. Když větší, prodávejte na trhu.
6. Modelový výpočet
Byt 2+1 v Ostravě-Zábřehu, původní stav, na LV exekuce s vyčíslením 900 000 Kč, náklady exekuce rostou o zhruba 8 000 Kč měsíčně, dražba zatím nenařízena. Orientační tržní cena po drobné úpravě 2 700 000 Kč; srovnatelné nabídky visí 4–5 měsíců.
Běžný prodej: realizovaná cena 2 600 000 Kč, prodej přes kancelář s provizí 3 % + DPH (94 380 Kč), advokát a úschova 18 000 Kč, PENB 4 000 Kč, doba 7 měsíců, náklady exekuce za tu dobu 56 000 Kč, riziko nařízení dražby v mezidobí. Čistý výnos po úhradě exekuce: 2 600 000 − 94 380 − 22 000 − 956 000 = 1 527 620 Kč za 7 měsíců.
Výkup: nabídka 2 250 000 Kč (o 17 % méně než tržní cena), náklady nese kupující, exekuce splacena z kupní ceny do 3 týdnů (vyčíslení 900 000 + 6 000 Kč), výplata zbytku po vkladu, tedy za zhruba 6 týdnů. Čistý výnos: 2 250 000 − 906 000 = 1 344 000 Kč za 6 týdnů.
Rozdíl 183 620 Kč je cena za 5,5 měsíce a za jistotu, že nedojde k dražbě. Když má vlastník kde bydlet a dražba nehrozí, vyplatí se běžný prodej. Když exekutor už ocenil nemovitost a dražba se blíží, vyplatí se výkup. Bez tohoto výpočtu se rozhoduje naslepo.
7. Čísla, lhůty a paragrafy
- Obvyklá cena: § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
- Znalecký posudek: zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích; povinný u prodeje podle § 44a odst. 4 exekučního řádu (nejméně obvyklá cena) a u soudního vypořádání spoluvlastnictví.
- Realizované ceny: sbírka listin a cenové údaje katastru (ČÚZK), indexy realizovaných cen (ČSÚ).
- Lhůta katastru u každého převodu: 20 dnů; poplatek 2 000 Kč.
Časté otázky
Cena, která by byla dosažena při prodeji stejné nebo obdobné věci v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění, bez vlivu mimořádných okolností a osobních poměrů (§ 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.). V praxi se odvozuje ze skutečně realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí.
Z kupních smluv uložených ve sbírce listin katastru, ke kterým lze získat přístup přes nahlížení nebo dálkový přístup ČÚZK za poplatek, případně z cenových údajů katastru. Inzeráty realizované ceny neukazují.
Pevné procento neexistuje. Rozdíl tvoří náklady investora na koupi a další prodej, opravy, financování, riziko a marže. U bytu v dobrém stavu bez právních vad je menší, u nemovitosti s exekucí nebo nutnou rekonstrukcí větší.
Když součet toho, co Vás stojí čekání na běžný prodej (úroky z dluhů, náklady exekuce, nájem jinde, riziko dražby, provize), převýší rozdíl mezi tržní a výkupní cenou. Spočítejte si to; článek ukazuje postup.
U běžného prodeje ne; cena je věcí dohody. Znalecká cena je rozhodná u prodeje v exekuci podle § 44a odst. 4 exekučního řádu (nejméně obvyklá cena) a u soudního vypořádání spoluvlastnictví.
Ne. Orientační odhad je odborný názor bez právní závaznosti. Znalecký posudek vypracovává znalec zapsaný v seznamu podle zákona č. 254/2019 Sb. a používá se tam, kde ho vyžaduje zákon, soud, banka nebo exekutor.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- e-Sbírka: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (§ 2 obvyklá cena)
- e-Sbírka: zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích
- ČÚZK: poskytování údajů z katastru (sbírka listin, cenové údaje)
- ČSÚ: ceny nemovitostí a indexy realizovaných cen
- Ministerstvo spravedlnosti: § 44a exekučního řádu
Poznámka: Zdroje jsou primární právní a úřední podklady platné k datu aktualizace. Jednotlivé lhůty a částky si před rozhodnutím ověřte v aktuálním znění.
Chcete si porovnat, kolik Vám zbude?
Pošlete nám údaje o nemovitosti a o závazcích. Připravíme orientační tržní cenu a vedle ní výkupní nabídku, obě po odečtení nákladů. Rozhodnete s čísly, ne s dojmem.
Odhad i nabídka jsou nezávazné.