Stručné shrnutí
Přímý odkup znamená, že nemovitost kupuje investor sám na sebe, bez inzerce a bez hledání dalšího kupujícího. Postup: podklady a list vlastnictví, prohlídka, písemná nabídka, kupní a úschovní smlouva k prostudování, podpis s ověřenými podpisy a složení kupní ceny do úschovy, návrh na vklad, výplata po zápisu. Zákonná lhůta katastru je 20 dnů; od podpisu po peníze proto počítejte 4–6 týdnů, u nemovitosti s exekucí nebo hypotékou déle o dobu, než věřitel vydá vyčíslení a potvrzení. Kupující Vás musí identifikovat podle zákona proti praní peněz; doklad totožnosti je nutnost, ne nedůvěra.
1. Co je přímý odkup a čím se liší od prodeje přes realitku
Při přímém odkupu je kupujícím investor, který nemovitost koupí na sebe a dál s ní naloží po svém: opraví, pronajme nebo prodá. Nehledá pro Vás kupce a neúčtuje provizi; vydělává na rozdílu mezi tím, za kolik koupí, a tím, za kolik později prodá. Pro Vás to znamená jistého kupujícího, žádné prohlídky a žádné čekání na cizí hypotéku, ale nižší cenu. Kolik nižší a proč, rozebírá článek proč je výkupní cena nižší než tržní.
Právně jde o obyčejnou kupní smlouvu o nemovité věci (§ 2079 a § 2128 občanského zákoníku): písemná, s úředně ověřenými podpisy pro katastr, vlastnictví přechází vkladem. Žádný zvláštní režim „výkupu“ zákon nezná; všechno, co odkup odlišuje, je ve smluvních podmínkách. Proto je čtěte.
2. Sedm kroků odkupu
- PodkladyAdresa nebo číslo LV, fotografie, informace o dluzích, nájemnících a stavu. Kupující si stáhne list vlastnictví a ověří zápisy.
- ProhlídkaJedna, s kupujícím nebo jeho technikem. Kontroluje stav, ne pořádek.
- Písemná nabídkaCena, co je v ní (kdo platí smlouvy, úschovu, poplatky), harmonogram, podmínky (souhlasy věřitelů, vyklizení). Bez písemné nabídky nejednejte dál.
- Smlouvy k prostudováníKupní smlouva, úschovní smlouva, případně nájemní smlouva. Dostanete je před podpisem; nechte si je přečíst vlastním advokátem.
- Podpis a složení kupní ceny do úschovyPodpisy úředně ověřené (CzechPOINT, notář, advokát). Kupující složí celou kupní cenu k advokátovi nebo notáři; potvrzení o složení dostanete Vy.
- Návrh na vkladPodává se s kupní smlouvou na katastr, poplatek 2 000 Kč. Katastr povolí vklad nejdříve po 20 dnech od odeslání informace účastníkům.
- Výplata a předáníPo zápisu schovatel vyplatí věřitele (banku, exekutora) a zbytek Vám. Předání nemovitosti s protokolem podle smlouvy, obvykle po výplatě.
Chcete vědět, jak by odkup vypadal u Vaší nemovitosti?
Pošlete nám adresu nebo číslo LV a pár vět o stavu. Připravíme nezávaznou nabídku s rozpisem, co je v ceně, kdo co platí a kdy dostanete peníze.
3. Co po Vás kupující bude chtít
Připravte si
- Doklad totožnosti všech vlastníků (u SJM obou manželů). Kupující jako obchodník s nemovitostmi musí prodávajícího identifikovat podle zákona č. 253/2008 Sb.; u vyšších částek může chtít i informaci o účelu obchodu.
- Nabývací titul (kupní smlouva, usnesení o dědictví, darovací smlouva).
- Vyčíslení dluhů od banky, exekutora nebo jiného věřitele, pokud jsou na LV zapsáni.
- Nájemní smlouvy, pokud je nemovitost obsazená; kupující do nich vstoupí (§ 2221).
- Dokumenty SVJ: potvrzení o bezdlužnosti, evidenční list; dluhy přecházejí na kupujícího (§ 1186).
- PENB, pokud existuje; u bytu ho vydá SVJ.
- Číslo účtu, na který má schovatel vyplatit kupní cenu; musí být Váš.
4. Na co si dát pozor ve smlouvách
| Ustanovení | Co má obsahovat |
|---|---|
| Kupní cena a její rozdělení | Celková částka; kolik jde věřitelům a podle jakého vyčíslení; kolik Vám. Žádné „doplatky po předání“. |
| Úschova | Kdo je schovatel (advokát, notář, banka), kdy kupující skládá, podmínky výplaty, lhůta výplaty po splnění, co když katastr vklad zamítne. |
| Náklady | Kdo platí smlouvy, úschovu, ověření podpisů, správní poplatky. U odkupu obvykle kupující; musí to být napsané. |
| Předání a vyklizení | Termín po výplatě, ne před ní. Co v nemovitosti zůstává. Smluvní pokuta jen přiměřená a oboustranná. |
| Vady a stav | Investor kupuje „jak stojí a leží“ jen u úhrnku (§ 1918); u bytu popište známé vady, ať se k nim nikdo nevrací. |
| Odstoupení a zálohy | Za jakých podmínek může kdo odstoupit. Záloha vyplacená před vkladem musí mít jasný osud při zrušení smlouvy. |
| Nájem po prodeji (pokud je) | Samostatná nájemní smlouva podepsaná současně, s nájemným, dobou a výpovědními podmínkami. |
Kupní smlouvu připravuje advokát kupujícího. To je běžné; Váš advokát ji má přečíst za Vás. Několik tisíc korun za hodinu kontroly je nejlevnější pojistka celého obchodu.
5. Reálné lhůty
Nabídku lze připravit během dnů. Smlouvy během týdne. Od podpisu po vklad rozhoduje katastr: 20 dnů zákonné lhůty a potom rozhodnutí, v praxi 3–5 týdnů. Výplata z úschovy po zápisu do několika pracovních dnů. Bez věřitelů tedy 4–6 týdnů od podpisu. S hypotékou přibývá vyčíslení a potvrzení banky (1–3 týdny), s exekucí souhlasy podle § 44a a znalecký posudek (týdny až měsíce). Kdo slibuje „peníze do 48 hodin“, buď mluví o záloze, nebo obchází úschovu; obojí si nechte vysvětlit písemně.
6. Kdy odkup nedává smysl
Když máte čas a nemovitost bez právních vad: běžný prodej přinese víc. Když je výkupní nabídka pod tím, co Vám zbude po nákladech čekání (postup výpočtu je v článku tržní cena vs. výkupní cena). Když kupující nechce dát nabídku písemně, tlačí na podpis bez úschovy nebo chce zálohu „na důkaz vážnosti“ od Vás. A když jde o podíl, u kterého je reálná dohoda se spoluvlastníky.
7. Modelový příklad
Dům v Ostravě-Radvanicích po zemřelých rodičích, dědictví ukončené, dva dědici, dům neobývaný, střecha zatéká. Dědici bydlí v Praze a Brně, opravu ani prohlídky nechtějí řešit. Den 1: podklady a fotografie. Den 4: prohlídka. Den 6: písemná nabídka 2 150 000 Kč, náklady kupujícího, výplata po vkladu, předání do 14 dnů po výplatě. Den 12: smlouvy k prostudování, dědici je dali svému advokátovi. Den 19: podpis u notáře, složení ceny do advokátní úschovy, návrh na vklad. Den 47: vklad povolen. Den 51: výplata 1 075 000 Kč každému dědici. Srovnatelný dům v dobrém stavu se v lokalitě prodává za 2 900 000 Kč; oprava střechy a příprava k prodeji by stála odhadem 350 000 Kč a půl roku. Rozdíl 400 000 Kč po nákladech byl pro dědice cena za to, že nemuseli nic řešit.
8. Čísla, lhůty a paragrafy
- Kupní smlouva o nemovité věci: písemná (§ 560 občanského zákoníku), vlastnictví vkladem (§ 1105); podpisy pro katastr úředně ověřené (§ 7 katastrálního zákona).
- Lhůta katastru: 20 dnů od odeslání informace účastníkům; poplatek 2 000 Kč.
- Identifikace prodávajícího: zákon č. 253/2008 Sb.; povinnou osobou je obchodník s nemovitostmi i advokát vedoucí úschovu.
- Přechod nájmu na kupujícího: § 2221; přechod dluhů SVJ: § 1186 odst. 2.
- Prodej v exekuci: § 44a odst. 4 exekučního řádu.
Časté otázky
Z úschovy po zápisu nového vlastníka v katastru, tedy nejdříve 20 dnů po podání návrhu na vklad, plus dny na vyplacení schovatelem. Část ceny určená bance nebo exekutorovi odchází podle dohody dřív. Výplata „hned při podpisu“ bez úschovy je pro obě strany riziková.
Ano. Podnikatel, který obchoduje s nemovitostmi, je povinnou osobou podle zákona č. 253/2008 Sb. a musí prodávajícího identifikovat; obvykle to provede advokát, který připravuje smlouvy a úschovu. Jde o zákonnou povinnost, ne o projev nedůvěry.
Podle smlouvy. U přímého odkupu je obvyklé, že náklady na smlouvy, úschovu a správní poplatky nese kupující. Ověřte to v nabídce a ve smlouvě; nepředpokládejte to.
Ano. Nabídka je nezávazná do podpisu smlouvy. Seriózní kupující Vám smlouvy pošle k prostudování předem a dá čas na konzultaci s vlastním advokátem.
Ano; kupní cena se rozdělí: část podle vyčíslení jde věřiteli, zbytek Vám. U exekuce platí režim § 44a odst. 4 exekučního řádu (souhlasy, znalecký posudek, platba k rukám exekutora) nebo vyplacení před převodem. Doba se prodlužuje o vyčíslení a souhlasy.
Jen když si to sjednáte v nájemní smlouvě uzavřené současně s kupní. Podmínky (nájemné, doba, výpověď, případný zpětný odkup) musí být písemné. Podrobněji v článku o výkupu s nájmem.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- ČÚZK: zápisy do katastru nemovitostí (lhůta 20 dnů)
- ČÚZK: sazby správních poplatků
- e-Sbírka: zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů (identifikace)
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 2079 kupní smlouva, § 2128 převod nemovité věci)
- Ministerstvo spravedlnosti: § 44a exekučního řádu
Poznámka: Zdroje jsou primární právní a úřední podklady platné k datu aktualizace. Jednotlivé lhůty a částky si před rozhodnutím ověřte v aktuálním znění.
Chcete nezávaznou nabídku odkupu?
Pošlete nám adresu, číslo LV a fotografie. Do posouzení řekneme, zda nemovitost koupíme sami, za kolik a s jakým harmonogramem. Když bude výhodnější běžný prodej, řekneme to.
Nabídka je nezávazná.